Affitti Airbnb: così i piccoli proprietari si mettono in regola per il 2022 e 2023 - UPPI NAZIONALE
Affitti Airbnb: così i piccoli proprietari si mettono in regola per il 2022 e 2023
Con il ravvedimento operoso sanzioni e interessi sono molto ridotti
Di Saverio Fossati e Jean-Claude Mochet
Rimediare non è semplicissimo, ma neppure così complicato. Sono in parecchi i piccoli proprietari che si sono trovati in difficoltà con la cedolare sugli affitti brevi stipulati attraverso Airbnb o altri portali poco attenti agli obblighi di legge oppure si sono trovati a non capire come adempiere gli obblighi fiscali. La norma contenuta nel decreto Anticipi (decreto legge 145/2023) ha però indicato una via d’uscita molto conveniente per gli host di Airbnb che hanno affittato nel periodo 2017-2021, ma indirettamente anche una soluzione per il 2022. Vediamo in questa breve guida le varie situazioni e le possibilità di rimedio.
1 – Proprietari che hanno affittato con Airbnb nel periodo 1° gennaio 2017 – 31 dicembre 2021
Questi proprietari non hanno alcun problema: Airbnb, che sinora si era sempre rifiutato di effettuare la ritenuta del 21% sugli affitti turistici, lo farà dal 2024 ma soprattutto pagherà quanto preteso dal Fisco per il periodo 2017-2021 e ha già espressamente rinunciato alla rivalsa nei confronti dei suoi host. Quindi, paradossalmente, chi si è preoccupato di provvedere autonomamente agli obblighi fiscali avrebbe anche potuto non farlo, mentre chi non lo ha fatto risulta perfettamente in regola perché il suo mancato adempimento (peraltro teorico, dato che l’obbligo di ritenuta gravava in primo luogo su Airbnb) è ora sanato dal mega versamento di 576 milioni pattuito con il Fisco. Va infatti ricordato che il rifiuto di Airbnb di assoggettarsi alle norme italiane è ormai finito, quindi dal 2024 effettuerà le ritenute come gli altri portali e gli host potranno dormire sonni tranquilli (anche se alleggeriti del 21%).
2- Proprietari che hanno affittato con Airbnb nel periodo 2022 – 2023
Per chi nel corso del 2022-2023 ha affittato attraverso Airbnb o comunque altri portali che non si sono preoccupati di pagare le imposte al suo posto, oppure si è semplicemente dimenticato di adempiere ai doveri fiscali, la soluzione è abbastanza semplice: il ravvedimento operoso. Si tratta di fare un po’ di calcoli e pagare l’imposta dovuta, con sanzioni e interessi assolutamente accettabili. Vediamo come.
Le scadenze “saltate”
Anzitutto consideriamo che le regole della cedolare affitti brevi sono identiche a quelle della cedolare secca per le locazioni abitative (decreto legislativo 23/2011), quindi c’è un acconto (pari al 100% dell’imposta pagata l’anno prima) e un saldo. L’acconto si paga il 30 giugno e il 30 novembre dell’anno in cui si riscuotono gli affitti e il saldo il 30 giugno dell’anno successivo. Le scadenza dovute sono del 30 giugno 2022 (primo acconto per il 2022), del 30 novembre 2022 (secondo acconto per il 2022), del 30 giugno 2023 (saldo per il 2022 ed eventuale primo acconto per il 2023) e del 30 novembre 2023 (secondo acconto per il 2023).
L’acconto della cedolare è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (quindi si parte calcolando quanto dovuto per il 2021, anche se a pagare ci pensa Airbnb).
Se per il 2021 l’imposta aveva superato i 257,52 euro (pari 1.226,28 euro di affitti incassati nell’anno, al lordo delle commissioni dovute ad Airbnb), il pagamento dell’acconto 2022 si sarebbe dovuto effettuare in due rate:
- la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno 2022
- la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre 2022.
Se invece l’imposta per il 2021 era inferiore a 257,52 euro, l’acconto per il 2022 si sarebbe dovuto versare tutto entro il 30 novembre 2022. Sino a 51,65 euro di imposta a saldo non è dovuto alcun acconto.
Nessun saldo era dovuto per il 2021, dato che ci pensa Airbnb.
Poi si passa a calcolare quanto dovuto per il 2022.
Se per il 2022 l’imposta aveva superato i 257,52 euro, il pagamento dell’acconto 2023 si sarebbe dovuto effettuare in due rate:
- la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno 2023 (insieme al saldo del 2022)
- la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre 2023.
Se, invece, l’imposta per il 2022 era inferiore a 257,52 euro, l’acconto per il 2023 si sarebbe dovuto versare tutto entro il 30 novembre 2023. Sino a 51,65 euro di imposta a saldo non è dovuto alcun acconto.
Il saldo per il 2023 si pagherà invece il 30 giugno del 2024.
Vediamo quindi come recuperare tutte queste scadenze lasciate indietro versandole con il modello F24.
Il pagamento
Per arrivare agli importi da pagare con il modello F24 occorre anzitutto conoscere i giorni di ritardo. Perché questi sono la base per il calcolo degli interessi legali (1,25% annuo per il 2022, 5% per il 2023 e 2,5% per il 2024) e delle sanzioni (si veda lo schema qui sotto)
È quindi evidente che per ogni scadenza mancata si deve fare un calcolo separato e un versamento separato in uno specifico rigo del modello F24, contando i giorni dalla scadenza al giorno del versamento.
Un esempio
Facciamo un esempio sull’ipotesi di 2.000 euro di affitti incassati nel 2021 e 3.000 euro nel 2022, con versamenti di ravvedimento effettuati entro il 15 gennaio 2024.
Per pagare la prima rata di acconto 2022 (40% del 21% di 2.000 euro, cioè 168 euro) il ritardo è di 564 giorni, quindi sanzione pari a 1/7 dell’imposta dovuta, pari a euro 7,20 a cui occorre aggiungere euro 9,37 per interessi.
Per pagare la seconda rata di acconto 2022 useremo i tre righi successivi cambiando solo gli importi (e il codice tributo dell’imposta, che diventa 1841): cioè 252 euro per la seconda rata a cui occorre aggiungere 10,80 euro per la sanzione e 12,73 euro per gli interessi.
Il saldo per il 2022, che avremmo dovuto pagare il 30 giugno 2023, riguarda i 1.000 euro effettivamente incassati in più rispetto al 2022 (gli acconti erano infatti calcolati sul totale dell’imposta dovuta per il 2021); modello F24 andrà compilato (cambia solo il codice tributo dell’imposta, che per il saldo è 1842) con i nuovi importi: 210 euro per l’imposta, 9 euro per la sanzione (adesso è 1/8) e 5,72 euro per gli interessi.
E così avremo sistemato il 2022.
Restano ora gli acconti relativi agli affitti incassati nel 2023, calcolati su quei 3.000 euro saldati per il 2022: 252 euro che avremmo dovuto pagare il 30 giugno 2023 e 378 euro il 30 novembre 2023. Sempre con l’ipotesi che effettuiamo i versamenti il 15 gennaio 2024, la compilazione di questi righi è analoga a quelli degli acconti per il 2022: cambia solo l’anno da indicare (è il 2023) e, naturalmente, gli importi: per il primo acconto è 252 euro l’imposta, 9,45 euro la sanzione (1/8 della sanzione) e 6,87euro gli interessi.
Mentre il secondo acconto (30 novembre 2023) ha solo 46 giorni di ritardo: quindi 378 euro l’imposta, 6,30 euro la sanzione (che scende a 1/9) e 2,38 euro gli interessi.
Naturalmente, chi ha cominciato ad affittare solo nel 2023 non pagherà alcun acconto per il 2022, ma solo il saldo per il 2023 e il primo acconto per il 2024, entro il 30 giugno 2024.
Come si vede, a conti fatti, grazie all’istituto del ravvedimento operoso, il Fisco è abbastanza generoso con chi si dimentica di pagare le imposte: nel nostro esempio, basato su 3.000 euro di affitti incassati nel 2022, le sanzioni per un anno e mezzo di ritardi e cinque scadenze saltate ammontano complessivamente in 42,75euro e gli interessi a 37,07euro.
Resterà inoltre da sanare, sempre attraverso il ravvedimento operoso, l’omessa dichiarazione dei redditi o nel caso in cui il contribuente abbia trasmesso la dichiarazione, la correzione della stessa attraverso l’invio di una dichiarazione integrativa.