Invalidità delle delibere adottate sotto la voce generica “varie ed eventuali” in assemblea condominiale

Convocazione dell’assemblea e limiti delle “varie ed eventuali”

Ai sensi dell’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare in modo chiaro e preciso l’ordine del giorno. Questo consente ai condomini di essere adeguatamente informati sui temi da trattare e di partecipare con consapevolezza alla discussione e alle eventuali deliberazioni.

Un aspetto da sottolineare riguarda la voce “varie ed eventuali”, spesso inserita alla fine dell’ordine del giorno. Tale dicitura non legittima l’adozione di decisioni formali da parte dell’assemblea. Essa ha unicamente una funzione di apertura al dialogo: serve a raccogliere segnalazioni, proposte o osservazioni da parte dei condomini, eventualmente da inserire in successive convocazioni. In ogni caso, anche in assenza di questa formula, ogni condomino conserva il diritto di sollevare questioni di interesse comune.

Orientamento giurisprudenziale

La giurisprudenza ha ribadito con coerenza che non è valida una delibera adottata su un tema non espressamente indicato nell’avviso di convocazione. È stato, ad esempio, stabilito che una deliberazione approvata su un argomento non previsto dall’ordine del giorno può essere impugnata, anche in presenza di delega (Tribunale di Torino, sent. 30 novembre 1988).

Nel medesimo senso, è stata ritenuta nullo l’atto deliberativo approvato sotto la generica voce “varie ed eventuali”, in quanto tale formulazione non soddisfa il requisito della trasparente informazione preventiva richiesto dall’art. 1105 del Codice Civile, applicabile al condominio in virtù dell’art. 1139 (Tribunale di Prato, sent. n. 592/1994).

Inoltre, una generica indicazione nell’ordine del giorno, come ad esempio “lavori urgenti e indispensabili”, non è sufficiente per deliberare su interventi rilevanti quali la tinteggiatura dell’intero edificio o il rifacimento degli intonaci (Tribunale di Napoli, sent. n. 13121/1990).

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 14537/2020), non è legittimo approvare una spesa sotto il punto “varie ed eventuali”, in quanto si tratta di un argomento che non risulta effettivamente inserito nell’ordine del giorno, privando così i condomini della possibilità di essere tempestivamente e compiutamente informati.

In linea con tale orientamento, la decisione del Tribunale di Genova (sent. n. 221/2021) ha sottolineato che l’elenco degli argomenti da discutere deve essere sufficientemente dettagliato, sebbene non necessariamente minuzioso, in modo da consentire ai partecipanti di comprendere i temi, valutare l’opportunità di prendere parte alla riunione e prepararsi adeguatamente. Tale principio è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione (sent. n. 21449/2010), che ha affermato la necessità di specificità dell’ordine del giorno per garantire la validità delle delibere.

Considerazione finale

La voce “varie ed eventuali” non può costituire la base per assumere decisioni vincolanti, soprattutto quando queste incidono sui diritti dei partecipanti in relazione ai beni comuni. Può invece essere utilizzata per discutere segnalazioni, condividere comunicazioni informative o proporre spunti per future convocazioni. Per garantire la tutela del diritto di partecipazione consapevole di ciascun condomino, qualsiasi materia suscettibile di deliberazione deve essere previamente e chiaramente indicata nell’ordine del giorno.