Locazioni e fisco: Locazioni brevi, l'imposta sostitutiva sale dal 21% al 26%

Casi e condizioni 

Per proprietari persone fisiche la tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ha due diverse modalità: la tassazione ordinaria, nella quale il canone percepito (ridotto forfetariamente) concorre con gli altri redditi alla formazione del reddito complessivo soggetto ad Irpef, e la cedolare secca dove il canone percepito viene assoggettato ad una imposta sostitutiva del 21% (o del 10% ove ne ricorrano i presupposti).

Con l’articolo 4 del Dl 50/2017, il legislatore ha previsto la possibilità di assoggettare al regime della cedolare secca anche i redditi che derivano dalle locazioni “brevi”, vale a dire quei contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni che comprendono anche la fornitura di biancheria, di pulizia dei locali e di connessione wi-fi. Per questo tipo di locazioni non è richiesta la registrazione del contratto, anche se è possibile farla. 

Il proliferare di tale tipo di locazioni, anche a discapito di quelle ordinarie per uso abitativo, ha indotto il legislatore ad intervenire con la legge di Bilancio 2024, legge 213/2023, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 30 dicembre, sulla loro modalità di tassazione con particolare riferimento all’applicazione ad esse del meccanismo della cedolare secca.

La legge di Bilancio 2024 prevede in linea generale l’innalzamento al 26% dell’imposta sostitutiva per le locazioni brevi, conservando la misura ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. 

A decorrere dal gennaio 2024, pertanto, possono verificarsi tre casi:

1.  il contribuente concede in locazione breve una sola unità immobiliare: in questo caso, se sceglierà il regime della cedolare secca, al reddito che ne deriva applicherà l’aliquota del 21%;
2. il contribuente concede in locazione breve fino a 5 unità immobiliari; in questo caso su una delle unità, a scelta del contribuente, si applicherà l’imposta sostitutiva del 21% mentre sulle altre si applicherà quella del 26%.;
   
3. il contribuente concede in locazione più di quattro unità immobiliari; in questo caso si applica la presunzione di imprenditorialità e l’attività di affitto di immobili si intende svolta nell’ambito dell’esercizio di impresa, rendendo, quindi, necessaria l’apertura della partita Iva e l’iscrizione nella gestione previdenziale. In siffatta ipotesi non può essere esercitata alcuna opzione per la cedolare secca e per la tassazione dei redditi percepiti si dovranno seguire le regole ordinarie.
   

Le novità introdotte rendono più onerosa la fiscalità per le locazioni brevi, cosicchè l’aumento della aliquota della cedolare secca potrebbe, in alcuni casi, rendere più conveniente l’applicazione del regime ordinario, considerato che l’aliquota del primo scaglione (che si applica per i redditi fino a 15.000 euro) è pari al 23%. Anche perché il regime della tassazione ordinaria prevede che gli immobili concessi in locazione concorrano a formare il reddito nell’ammontare dei canoni percepiti, ridotti forfettariamente del 5% al fine di tenere conto delle spese di gestione.  Riduzione che è innalzata al 25% per gli immobili ubicati nella città di Venezia, Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili di interesse storico o artistico.

Ai fini della dichiarazione dei redditi va pure osservato che qualora l’importo della rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, fosse superiore all’ammontare dei canoni di locazione al netto della riduzione forfetaria, l’immobile concorre a formare il reddito con la rendita catastale rivalutata e non con i canoni.

 Quanto agli adempimenti connessi alla scelta per il regime agevolato si evidenzia che la stessa si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi; nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, l’opzione si esercita in tale sede.

Va altresì annotato che i contratti di locazione breve possono essere stipulati direttamente dai proprietari oppure tramite intermediari immobiliari oppure da soggetti che gestiscono portali on line. Se gli intermediari intervengono all’atto del pagamento e incassano i canoni, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti.

La ritenuta è applicata sull’importo del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve mentre non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali. 

Ai fini della gestione dell’esercizio di locazioni brevi va ricordato che il Dl n. 145/2023, convertito nella legge 191/2923, ha previsto l’istituzione del Codice identificativo nazionale (Cin), che viene assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il Cin deve essere esposto all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché' ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l'obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche.

Le unità locate, inoltre, devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente e, in ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge.

L’inadempimento di tali prescrizioni comporta l’applicazione di sanzioni. In particolare, le strutture prive di Cin sono punite con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. La mancata esposizione e indicazione del Cin è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, sempre in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

Il mancato adempimento delle norme di sicurezza è punito con sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata.

Lorenzo Cirillo