Affitti brevi: il nuovo regolamento UE e le possibili ricadute fiscali

Il Regolamento europeo 2024/1028 dell'11 aprile 2024, entrato in vigore il 20 maggio scorso per quanto riguarda la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione turistica a breve termine, potrebbe offrire spunti interessanti anche in chiave fiscale. La normativa, infatti, potrebbe influenzare i controlli che le autorità tributarie nazionali potranno effettuare sul mondo degli short rents, come evidenziato dal Sole 24 Ore del 20 maggio 2026.

L'obiettivo dichiarato del provvedimento è contrastare la scarsità di informazioni affidabili sui servizi di locazione breve: si pensi all'identità del locatore, all'ubicazione dell'alloggio e alla durata del soggiorno. Questa mancanza di trasparenza rende difficile per le autorità locali valutare il reale impatto degli affitti temporanei e, di conseguenza, elaborare risposte politiche adeguate. Il Regolamento 2024/1028 introduce quindi regole armonizzate per la generazione, la condivisione e la raccolta dei dati, con l'obiettivo di migliorare l'accesso degli Stati membri alle informazioni sulla prestazione di tali servizi.

Le nuove disposizioni riguardano due categorie di soggetti: da un lato, i fornitori di piattaforme online utilizzate dai locatori per offrire alloggi in affitto breve nell'Unione (indipendentemente dalla loro sede); dall'altro, i locatori stessi, siano essi professionisti o privati cittadini.

Sul piano fiscale, risultano particolarmente rilevanti alcune definizioni fornite dal provvedimento. Innanzitutto, per "unità" si intende un alloggio ammobiliato situato nell'UE che costituisce l'oggetto del servizio di locazione breve. Si tratta, in sostanza, di qualsiasi spazio adibito ad abitazione. L'attuale normativa fiscale italiana, invece, fa riferimento agli "appartamenti" destinati alla locazione breve, un termine che non ha un preciso corrispondente nel diritto tributario nazionale. Alcune interpretazioni restrittive avevano addirittura escluso le cosiddette "case unifamiliari", ritenendo che non rientrassero nella nozione di appartamento in quanto non facenti parte di un edificio plurifamiliare.

Vengono invece espressamente escluse dal campo di applicazione del Regolamento le strutture alberghiere, gli aparthotel, gli "alloggi simili" e gli ostelli. Resta da capire se rientrino nella categoria degli "alloggi simili" anche altre forme di ricettività extra-alberghiera, come le case vacanza, gli affittacamere o i bed & breakfast.

Il Regolamento fornisce anche una definizione di "locatore": si tratta di una persona fisica o giuridica che presta, o intende prestare, a titolo professionale o non professionale, in modo regolare o temporaneo, un servizio di locazione breve dietro corrispettivo, utilizzando una piattaforma online. Ne consegue che, ai fini del Regolamento, è considerato locatore solo chi si avvale di una piattaforma digitale. Chi affitta direttamente, senza intermediazione telematica, ne rimane escluso. Questo rappresenta una differenza rispetto alla normativa italiana sulle locazioni brevi, che include entrambe le modalità. Inoltre, i servizi di locazione breve oggetto del Regolamento non si limitano ai soggiorni per fini turistici o ricreativi, ma includono anche brevi periodi per motivi di lavoro o studio.

Un aspetto centrale è che il Regolamento, per sua stessa disposizione, non è finalizzato a garantire il rispetto delle norme fiscali o doganali, né pregiudica le competenze degli Stati membri in materia di reati. Tuttavia, nei considerando iniziali si precisa espressamente che un eventuale uso futuro, a fini di contrasto o tributari, dei dati personali acquisiti nell'ambito delle nuove regole dovrebbe risultare conforme al diritto europeo e nazionale.

In conclusione, l'entrata in vigore dei nuovi obblighi comporterà una maggiore disponibilità di dati e informazioni più trasparenti. È probabile che le autorità fiscali possano utilizzare queste informazioni per effettuare controlli più mirati nei confronti sia delle piattaforme sia dei locatori, anche se il Regolamento non nasce con finalità tributarie.