Affitti nelle grandi città: solo il 35% sceglie il contratto «4+4». Crescono le formule agevolate e i contratti brevi

Il mercato delle locazioni in Italia sta cambiando volto. I tradizionali contratti di affitto a lungo termine della durata di quattro anni più quattro di rinnovo, noti come «4+4», sono sempre meno diffusi. Nel 2025 questa tipologia ha rappresentato soltanto il 39,5% dei contratti registrati presso l'Agenzia delle Entrate. Dieci anni prima, nel 2015, la quota era del 53,3%. Il calo è ancora più marcato nelle otto principali città italiane, dove l'incidenza dei «4+4» si è fermata al 35,4%.

È quanto emerge dal Rapporto immobiliare 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell'Agenzia delle Entrate, che offre una fotografia chiara delle tendenze in atto, in un periodo in cui si discute molto degli affitti brevi e il Governo ha presentato il nuovo piano casa.

Al diminuire dei contratti liberi, crescono le formule alternative. In particolare, hanno guadagnato terreno le locazioni a canone concordato, quelle cioè che prevedono un affitto inferiore rispetto ai valori di mercato e una durata minima di tre anni (solitamente «3+2»). Questa tipologia è passata dal 20,5% al 24,8% del totale. Ancora più significativa è stata la crescita degli affitti definiti «transitori», una categoria che comprende sia i contratti per studenti (anch'essi a canone concordato) sia i veri e propri rapporti di durata limitata fino a 18 mesi. Questi ultimi possono essere stipulati solo per esigenze specifiche previste dalla legge o dagli accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini.

Diverse sono le ragioni dietro il successo dei contratti concordati. In primo luogo, le agevolazioni fiscali, a cominciare dalla cedolare secca al 10% anziché al 21%, oltre agli sconti sull'IMU. In secondo luogo, la revisione al rialzo di alcuni accordi locali, come nel caso di Milano. In terzo luogo, la crescente difficoltà di molti inquilini a sostenere i canoni di mercato, che spinge i locatori ad accettare importi calmierati per non lasciare gli immobili sfitti. Infine, la maggiore diffusione di esigenze abitative temporanee, legate a nuove forme di lavoro e studio, che si accompagna alla volontà di molti proprietari di non vincolarsi a lungo.

Nonostante il mix contrattuale sia cambiato, il numero complessivo di nuovi contratti registrati ogni anno per intere abitazioni si è mantenuto stabile intorno a 1,3 milioni nell'ultimo decennio. Tuttavia, non si può escludere una certa riconversione di immobili precedentemente destinati agli affitti brevi (che non rientrano in questa rilevazione, poiché i contratti inferiori a 30 giorni non vengono registrati) verso la formula transitoria.

Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, commenta positivamente: «La crescita dei contratti a canone concordato, sia i "3+2" sia i transitori, è un fatto positivo e smentisce le critiche secondo cui gli affitti brevi danneggerebbero il mercato. Anzi, sarebbe l'occasione per azzerare l'IMU sui contratti agevolati, dando così un'ulteriore spinta». Aggiunge: «Vedo il rischio di demonizzare gli affitti transitori, che invece rispondono a esigenze abitative temporanee, sono ben regolati dagli accordi locali e, nei comuni con più di 10mila abitanti, hanno il canone vincolato».

I contratti concordati «3+2» si concentrano soprattutto nei comuni ad alta tensione abitativa, attratti dalle agevolazioni. I contratti transitori, invece, sono più diffusi nei centri minori, forse perché lì il canone è libero. Nelle otto città metropolitane, i nuovi «3+2» nel 2025 sono stati circa il 30%, meno numerosi dei liberi «4+4». Il rapporto si inverte negli altri comuni ad alta tensione abitativa (che includono i capoluoghi di provincia e molti centri medi), dove i concordati superano i «4+4». Questo potrebbe dipendere da un mercato meno dinamico, che rende i canoni calmierati più competitivi. Nei grandi centri, comunque, il ricorso al «3+2» varia molto: a Roma e Genova supera il 50% dei nuovi contratti, a Firenze non raggiunge il 10%, a Milano sfiora il 14% dopo anni di quasi assenza.

Stefano Chiappelli, segretario generale del Sunia (sindacato degli inquilini), osserva: «La distinzione tra comuni ad alta tensione abitativa e non è ormai anacronistica. Aveva senso vent'anni fa, quando la composizione sociale era diversa, prima delle crisi economiche e del Covid. La cedolare al 10% andrebbe quindi estesa a tutti: un piccolo comune potrebbe vivere un disagio maggiore di un centro grande, perché ha pochi alloggi popolari e redditi familiari più bassi».

Quanto ai canoni, secondo un'elaborazione del Sole 24 Ore del Lunedì, in diverse città l'importo medio percepito dal locatore (al netto di cedolare e IMU) risulta più alto per i concordati che per i liberi registrati nel 2025. Ciò accade a Napoli, Genova, Palermo, Roma e Milano. Non significa che gli inquilini siano penalizzati, perché le medie si riferiscono a immobili con caratteristiche e posizioni diverse. Il canone medio concordato per i nuovi contratti del 2025 si aggira intorno agli 800 euro al mese nelle grandi città, con un minimo di 472 euro a Torino e massimi di 980 euro a Roma e 1.056 euro a Milano.

Spaziani Testa conclude: «I concordati non sostituiscono l'edilizia popolare, ma rispondono a esigenze intermedie. Per questo abbiamo chiesto di ripristinare i fondi per gli inquilini, sia quello per la morosità incolpevole, sia il fondo classico della legge 431/1998. Sono misure che, al pari del disegno di legge sugli sfratti, servono per avere più affitti».