Anche le società cooperative possono amministrare condomini: requisiti necessari per soci e dipendenti delle società che gestiscono edifici condominiali
L’articolo 71-bis, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’incarico di amministratore di condominio può essere affidato non solo a persone fisiche, ma anche a società disciplinate dal titolo V del libro V del Codice civile.
Questa previsione, tuttavia, non rappresenta una vera innovazione. Già da tempo, infatti, la giurisprudenza aveva riconosciuto la possibilità per una società di svolgere l’attività di amministrazione condominiale, superando un iniziale orientamento contrario (si pensi alla Cassazione n. 5608/1994, che negava tale possibilità, contrapposta alla n. 11155/1994 che invece la ammetteva). Col passare degli anni, i giudici hanno ritenuto che nessuna norma vietasse la costituzione di società aventi come oggetto la gestione di condomìni, riconoscendo così una prassi ormai diffusa: quella di affidare la gestione degli edifici non più a singoli professionisti, ma a società di servizi formate da amministratori qualificati.
La svolta della Cassazione
La prima pronuncia di legittimità chiara in materia è la sentenza n. 22840/2006 della Corte di Cassazione. In essa si afferma che l’amministrazione condominiale può essere svolta anche da una persona giuridica, come una società di capitali. La Corte ha precisato che una persona giuridica gode della piena capacità giuridica, salvo i casi in cui la legge preveda espressamente limitazioni, e che essa può garantire un livello di affidabilità e di responsabilità equivalente a quello di una persona fisica. Tale principio è stato poi costantemente confermato dalla giurisprudenza successiva.
I requisiti da rispettare
L’articolo 71-bis elenca i requisiti necessari per assumere l’incarico di amministratore di condominio:
- godimento dei diritti civili;
- assenza di condanne per determinati reati;
- assenza di misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
- assenza di stati di interdizione o inabilitazione;
- mancanza di protesti cambiari;
- possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- frequenza di un corso di formazione iniziale e successivo aggiornamento periodico in materia condominiale.
La norma stabilisce inoltre che la perdita di tali requisiti (eccetto la mancata partecipazione ai corsi di formazione) comporta la decadenza dall’incarico.Quando l’amministrazione è affidata a una società, tutti questi requisiti devono essere rispettati non solo dagli amministratori della società, ma anche dai soci illimitatamente responsabili e dai dipendenti incaricati di gestire concretamente i condomìni.
L’estensione alle società cooperative
La possibilità di nominare una società come amministratore è oggi chiaramente riconosciuta anche per le società cooperative. Il Tribunale di Bologna, sezione specializzata in materia di impresa (decreto n. 12/2018), ha precisato che l’articolo 71-bis si applica anche a questa forma societaria.Secondo i giudici, il principio vale in quanto il fine mutualistico delle cooperative, cioè la creazione di opportunità di lavoro per i soci, è perfettamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, come la gestione di condomìni. Tale orientamento è stato condiviso anche dal Giudice di Pace di Gorizia (sentenza n. 893/2014) e dal Tribunale di Gorizia (sentenza n. 462/2016).
In sintesi
L’amministrazione condominiale può quindi essere affidata non solo a persone fisiche, ma anche a società, incluse le cooperative, purché tutte le persone coinvolte nella gestione soddisfino i requisiti previsti dalla legge. Questa apertura consente di valorizzare modelli organizzativi più complessi, garantendo allo stesso tempo professionalità, trasparenza e responsabilità nella gestione degli edifici.