Casa: una strategia organica per uscire dall’emergenza abitativa. La posizione di APPC in vista della prossima manovra

L’emergenza abitativa in Italia ha ormai una portata strutturale. Non riguarda più solo un comparto specifico, ma incide sul potere d’acquisto delle famiglie, sulla possibilità di cambiare lavoro, sulla stabilità del ceto medio e sulla vivibilità delle città. Da un lato cresce la richiesta di affitti sostenibili; dall’altro l’offerta si riduce. Il patrimonio edilizio invecchia e gli strumenti adottati finora non hanno prodotto risultati adeguati. È da questa realtà che muove APPC: non servono interventi sparsi, ma una strategia unitaria capace di rimettere sul mercato abitazioni accessibili, recuperare ciò che già esiste e sbloccare la riqualificazione dei condomìni.

Locazione accessibile

Il punto di partenza è chiaro: non si affronta la questione abitativa comprimendo per legge i canoni, né con annunci simbolici o misure espropriative. La strada maestra è aumentare l’offerta. Oggi una parte consistente della popolazione resta fuori da entrambi gli estremi del sistema: non ha i requisiti per l’edilizia pubblica o per i sostegni più forti, ma non riesce a sostenere i prezzi del mercato libero. È il ceto medio, sempre più spesso spinto fuori dai centri urbani e anche dalle periferie meglio collegate. Per APPC la risposta deve puntare su un affitto accessibile e duraturo, sostenuto da incentivi selettivi e da una collaborazione concreta tra soggetti pubblici e proprietari.

Recuperare il patrimonio esistente

La priorità non è costruire nuovo patrimonio senza criterio, ma valorizzare quello già presente. L’Italia non ha soltanto un problema di scarsità di alloggi: ha un enorme stock edilizio vecchio, inefficiente, spesso vuoto o sottoutilizzato, che richiede interventi profondi. APPC insiste su un principio preciso: prima delle case “green” vengono le case sicure, sotto il profilo antisismico, idrogeologico e della stabilità strutturale. Se la rigenerazione urbana non parte dalla messa in sicurezza e dal recupero dell’esistente, rischia di diventare una nuova occasione di rendita invece che una vera politica abitativa.

Il rapporto con l’Europa

Su questo sfondo si inserisce il rapporto con l’Unione europea. La maggiore attenzione di Bruxelles alla crisi degli alloggi e l’istituzione di una commissione speciale sul tema dimostrano che il problema non è né locale né temporaneo. Allo stesso tempo, la direttiva UE 2024/1275 impone agli Stati un percorso di riduzione dei consumi energetici del patrimonio immobiliare. Per APPC, però, sarebbe un errore ripetere il modello dei bonus fiscali generalizzati: strumenti costosi, regressivi e spesso inutilizzabili da chi non ha capienza fiscale o liquidità sufficiente. La lezione del superbonus è netta: forte impatto sulla finanza pubblica, distorsioni dei prezzi, aumento del contenzioso e risultati troppo limitati rispetto alla spesa.

No ai bonus indistinti, sì a strumenti finanziari strutturali

Serve quindi un cambio di paradigma. Al posto dei bonus distribuiti a pioggia, APPC propone strumenti finanziari di lungo respiro: mutui o prestiti anche quarantennali, a tasso zero o fortemente agevolato, con garanzia pubblica e parametrati al valore dell’immobile. È la linea già indicata nel documento sul nuovo Piano urbanistico nazionale e ribadita negli interventi successivi: usare la capacità patrimoniale privata come leva, evitando di scaricare sul bilancio pubblico l’intero costo degli interventi. In questa direzione vanno anche alcune osservazioni di Confedilizia: i bonus andrebbero riordinati premiando gli interventi più rilevanti per sicurezza e prestazioni energetiche, invece di mantenere un sistema piatto e dispersivo.

Riforma del condominio

Il vero nodo irrisolto di qualsiasi Piano casa resta però il condominio. APPC lo ripete da anni: senza una riforma dell’istituto condominiale, oltre il 70% del patrimonio abitativo resterà escluso da qualunque programma serio di recupero e riqualificazione. Il problema è giuridico prima ancora che economico. Le maggioranze assembleari sono spesso troppo rigide; l’accesso al credito da parte del condominio è insufficiente; e l’obbligo del fondo speciale per le opere straordinarie, previsto dall’articolo 1135 del Codice civile, in molti casi diventa un ostacolo praticamente insormontabile.

La proposta di APPC è costante: superare o almeno rimodulare l’obbligatorietà del fondo, consentirne la costituzione per stati di avanzamento come regola generale, rendere segregabili le somme destinate alle opere, semplificare le maggioranze e riconoscere al condominio una soggettività più forte nei rapporti con le banche. Senza questi interventi, ogni piano di recupero dell’esistente rischia di bloccarsi in fase deliberativa.

Alleanza tra piccoli proprietari e Comuni per affitti stabili

Un secondo asse della proposta APPC riguarda il legame tra casa e locazione. L’obiettivo è immettere sul mercato immobili oggi fermi o non utilizzati, rendendo nuovamente conveniente l’affitto di lungo periodo. Da qui l’idea di una nuova alleanza tra piccoli proprietari e Comuni: l’ente locale può assumere il ruolo di conduttore o intermediario, offrendo garanzie di pagamento e di restituzione dell’immobile, mentre al proprietario vengono riconosciuti vantaggi fiscali e minori rischi di morosità. A questo si aggiungono fondi di garanzia, rafforzamento dei contratti a canone concordato e una fiscalità che premi davvero chi mette immobili sul mercato della locazione stabile.

Anche la riflessione fiscale va in questa direzione. Estendere e razionalizzare la cedolare secca, usando meglio la leva tributaria per sostenere l’affitto e il recupero immobiliare, rientra in una politica della casa orientata all’offerta. Per APPC, tuttavia, il fisco da solo non basta: deve essere parte di un disegno più ampio, in cui urbanistica, condominio, credito e politiche locali agiscano nella stessa direzione.

In conclusione

La conclusione è netta. La crisi abitativa non si supera con misure occasionali o con slogan. Serve un vero Piano casa nazionale, ma diverso da quelli del passato recente: meno consumo di suolo, più recupero dell’esistente; meno bonus episodici, più finanza di lungo periodo; meno frammentazione normativa, più coordinamento; meno rendita improduttiva, più affitto accessibile. E serve soprattutto il coraggio di intervenire sulle norme che impediscono ai condomìni di decidere e di investire.