Condono edilizio: il Consiglio di Stato riconosce la piena legittimità urbanistica degli immobili sanati

Con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato ha introdotto un principio innovativo in materia di condono edilizio, superando un orientamento giurisprudenziale consolidato e ridefinendo il regime giuridico degli immobili oggetto di sanatoria.

La vicenda trae origine dal diniego opposto da un Comune a un'istanza di sanatoria relativa a interventi edilizi eseguiti su un immobile già condonato nel 2006. Le opere, consistenti in modifiche interne e nella chiusura di una struttura parzialmente delimitata, erano state qualificate dall'amministrazione come "nuova costruzione" e dunque non sanabili tramite SCIA in sanatoria. Il TAR ha confermato tale impostazione, ritenendo che un immobile condonato potesse essere oggetto soltanto di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il Consiglio di Stato ha invece adottato una lettura innovativa, affermando che, "pur se secondo una consolidata ma risalente giurisprudenza un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi e non di nuove opere, appare preferibile ritenere, sulla base dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia", precisando che "Il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del principio di certezza del diritto e in conformità agli articoli 41 e 42 della Costituzione a tutela dell'iniziativa economica e della proprietà, deve necessariamente conferire al bene una piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio, ai fini di un suo godimento e di un suo commercio giuridico rispettosi delle esigenze di interesse pubblico generale sottese alla qualità, sicurezza e salubrità degli ambienti di vita e di lavoro, al diritto alla casa e al benessere economico dei lavoratori, delle comunità locali e dell'intero Paese”.

Nel caso esaminato, poiché la volumetria era già stata assentita con il condono del 2006 e le opere non avevano comportato alcun incremento del carico urbanistico, il diniego comunale è stato ritenuto privo di adeguata motivazione. Gli interventi interni privi di aumento di volumetria o superficie devono essere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione. La sentenza chiarisce inoltre che, in assenza di modifiche all'aspetto esteriore, non è necessaria l'autorizzazione paesaggistica, rientrando tali opere tra quelle escluse ai sensi del DPR n. 31/2017.