Contratti di locazione: le sanzioni per tardiva registrazione si calcolano sul canone della prima annualità

L'Agenzia delle Entrate modifica il proprio orientamento in materia di sanzioni per tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali. Con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l'Amministrazione finanziaria stabilisce che, qualora si optasse per il pagamento annuale dell'imposta di registro, la sanzione per la tardiva registrazione dovrà essere commisurata all'imposta della sola prima annualità e non all'intero corrispettivo della durata contrattuale.

Ricordiamo che l'articolo 69 del TUR (Testo Unico dell'imposta di Registro) prevede sanzioni amministrative graduate in base alla tempistica del ritardo nella registrazione. La norma consente ai cittadini di assolvere l'imposta di registro secondo due modalità alternative: annualmente, sulla base del canone di ciascun anno, oppure in unica soluzione, considerando l'intero ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto. La determinazione della base di calcolo della sanzione rappresentava il punto nodale della questione interpretativa.

In passato, l'Amministrazione finanziaria aveva sostenuto che le sanzioni dovessero sempre essere commisurate all'imposta calcolata sull'intero periodo contrattuale, indipendentemente dalla modalità di pagamento prescelta dal contribuente. Tale impostazione si applicava anche nei contratti soggetti al regime della cedolare secca, regime che sostituisce l'imposta di registro ma mantiene ferme le sanzioni per la tardiva registrazione.

La Corte di Cassazione, attraverso sentenze concordanti (nn. 1981, 2357, 2586, 2606, 10504, 17657 del 2024), ha affermato che la sanzione deve essere proporzionata alla violazione effettivamente commessa. Se una le Parti contraenti hanno optato per il pagamento annuale, la violazione concerne soltanto la prima annualità, poiché le annualità successive non risultano ancora esigibili al momento del ritardo della registrazione.

Fondamento di questa posizione è la natura annuale dell'imposta di registro, come precisato dalla Corte Costituzionale con ordinanza n. 461 del 2006. Il versamento in unica soluzione rappresenta una deroga prevista dal legislatore con finalità incentivante, accompagnata da una riduzione del tributo calcolata sul tasso di interesse legale.

Per i contratti soggetti a cedolare secca, la risoluzione chiarisce che si applica la sanzione in misura fissa di 150 euro per la tardiva registrazione e 250 euro per l'omessa registrazione, indipendentemente dall'assolvimento dell'imposta, al fine di tutelare comunque l'attività di controllo dell'Amministrazione finanziaria.