E’ possibile beneficiare della cedolare secca nel caso un privato affitti ad una società un appartamento adibito saltuariamente a Bed and Breakfast o affitti brevi turistici?

Per effetto di quanto disposto dall'articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, il regime della cedolare secca può essere applicato dalle persone fisiche solo per i contratti di locazione che hanno a oggetto immobili ad uso abitativo (di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento) che vengono locati per finalità abitative.

Pertanto, per l'applicazione del regime di tassazione sostitutivo è necessario che siano presenti entrambe le condizioni seguenti:

• la locazione deve riguardare fabbricati censiti nel catasto nella tipologia "abitativa" (categoria catastale A, escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tale categoria; restano esclusi quelli che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa
• l'immobile deve essere locato per finalità abitative, restando escluse le locazioni effettuate nell'esercizio di unattività di impresa, o di arti e professioni.
  

In sostanza, per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l'attività esercitata dal locatario e l'utilizzo dell'immobile locato.

L'Agenzia delle entrate ha precisato che per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, non è possibile optare per il regime della cedolare secca. Così come restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo (circolare n. 26/2011).

L'agenzia delle Entrate, salvo modifiche legislative, non riconoscerà mai l'opzione alla cedolare secca ai privati che affittano case ad imprese o professionisti, per questo semplice motivo di gettito:

1. Se un privato affitta ad un altro privato un appartamento a canone concordato o a canone libero, il fisco incassa la cedolare secca al 10% o al 21% a fronte di una detrazione d'imposta riconosciuta al conduttore in base al suo reddito. Di fatto, quindi introita la differenza la cedolare e la detrazione d'imposta.
2. Se un privato affitta un appartamento ad una società oppure un qualsiasi soggetto con partita Iva che "sconta" dai propri costi il prezzo del canone, scaturirebbe per il fisco una perdita, incasserebbe il 10% oppure il 21% di cedolare dal proprietario, ma il conduttore si sconterebbe il canone con aliquota minima 23% non parliamo poi di chi viaggia in aliquote più elevate.

Articolo a cura di Andrea Casarini