E' possibile derogare la clausola che prevede il recesso anticipato dell'inquilino dei sei mesi prevedendo un preavviso di durata inferiore e/o il recesso libero (senza gravi motivi)?

INTRODUZIONE

Il contratto di locazione vincola giuridicamente locatore e conduttore per una durata determinata, imponendo obblighi reciproci fino alla scadenza concordata. Tuttavia, possono sorgere circostanze che inducono il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto. La normativa italiana disciplina tale facoltà, prevedendo specifiche condizioni e termini, ma consente anche deroghe pattizie riguardo al termine di preavviso e alla necessità di adduzione di gravi motivi.

Negli ultimi anni, la giurisprudenza ha chiarito i limiti e le modalità di esercizio di tale diritto, approfondendo anche la derogabili-tà del termine di preavviso e la validità delle clausole contrattuali che regolano il recesso.

DISCIPLINA NORMATIVA DEL RECESSO DEL CONDUTTORE

L'art. 3, comma 6, della Legge n. 431/1998 prevede che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento, a condizione che sussistano gravi motivi, e che fornisca un preavviso di almeno sei mesi.

Nei contratti ad uso diverso dall'abitativo, l'art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392/1978 disciplina il recesso anticipato con termini analoghi.

Queste norme mirano a garantire un equilibrio tra le esigenze del conduttore e il diritto del locatore a ricevere un preavviso sufficiente per trovare un nuovo inquilino.

DEFINIZIONE DI "GRAVI MOTIVI"

La giurisprudenza ha stabilito che i "gravi motivi" devono presentare le seguenti caratteristiche:

1.   Estranei alla volontà del conduttore (non derivanti da scelte personali o prevedibili al momento della stipula del contratto);
2.   Imprevedibili (circostanze nuove e non note al momento della firma del contratto);
3.   Sopravvenuti (eventi verificatisi successivamente alla conclusione del contratto);
4.   Tali da rendere eccessivamente onerosa la prosecuzione del rapporto (impedendo al conduttore di usufruire dell'immobile per cause di forza maggiore).

La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 26892/2014, ha chiarito che i gravi motivi devono comportare un serio ostacolo alla prosecuzione del contratto, escludendo ragioni meramente soggettive come il desiderio di trasferirsi altrove senza una reale necessità.

GIURISPRUDENZA RECENTE SUL RECESSO DEL CONDUTTORE

Negli ultimi anni, diversi tribunali italiani hanno affrontato questioni relative al recesso anticipato del conduttore, fornendo importanti chiarimenti:

1. Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 32884/2023: ha ribadito che il conduttore deve provare, con documentazione adeguata, la sussistenza dei gravi motivi, escludendo ipotesi di semplice convenienza personale.
2. Tribunale di Milano, Sent. n. 1765/2023: ha stabilito che il mutamento delle condizioni lavorative del conduttore può costituire un grave motivo, se comporta un trasferimento obbligatorio in un'altra città.
3. Tribunale di Roma, Sent. n. 2410/2024: ha confermato che la perdita del lavoro, se documentata, è un grave motivo sufficiente a giustificare il recesso anticipato, anche nei contratti a canone concordato.
4. Tribunale di Bologna, Sent. n. 983/2023: ha ritenuto legittimo il recesso di un conduttore per problemi strutturali dell'immobile non risolti dal locatore, evidenziando che i gravi motivi possono includere inadempimenti del proprietario.

Queste pronunce evidenziano che il conduttore deve dimostrare oggettivamente l'esistenza dei gravi motivi, evitando richieste pretestuose di recesso anticipato.

DEROGABILITÀ DEL TERMINE DI PREAVVISO

Sebbene la legge preveda un preavviso di sei mesi per il recesso del conduttore, le parti possono concordare termini diversi. È possibile prevedere contrattualmente un preavviso inferiore, purché tale clausola sia espressamente accettata dal locatore e risulti chiaramente nel contratto. Tale flessibilità consente di adattare il contratto alle specifiche esigenze delle parti, garantendo comunque un equilibrio tra i diritti del locatore e del conduttore. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24176 dell'8 agosto 2023, ha confermato la validità di un termine di preavviso inferiore a quello legale, purché concordato tra le parti.

1. Art. 1322 Cod. Civ. (Autonomia contrattuale) Le parti possono inserire clausole che prevedano un preavviso inferiore a sei mesi o un recesso libero, purché non si contravvenga a norme imperative o al principio di buona fede. Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 23424/2019: Ribadisce che il termine di preavviso può essere ridotto per accordo tra le parti, purché ciò non danneggi in modo sproporzionato il locatore.
2.   Art. 1341 Cod. Civ. (Clausole vessatorie) Qualora il contratto contenga clausole di recesso unilaterale o limitazioni al diritto di recesso del con-duttore, queste devono essere specificamente approvate per iscritto.
3.   Art. 2, comma 1, Legge 431/1998 Prevede che le clausole contrattuali che limitano il diritto del conduttore di recedere per gravi motivi siano nulle, a meno che non siano sostituite da accordi che prevedano condizioni migliorative per il conduttore.

Onere del Preavviso

1. Art. 3, comma 6, Legge 431/1998

Impone il preavviso di sei mesi, salvo deroghe contrattuali. La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 20916/2017, ha stabilito che il pagamento del canone è obbligatorio per tutta la durata del periodo di preavviso, anche se il conduttore lascia l'immobile prima della scadenza. 

2. Art. 1375 Cod. Civ. (Esecuzione di buona fede)

Anche durante il periodo di preavviso, il conduttore è tenuto a rispettare i termini contrattuali, inclusi i pagamenti e la manutenzione ordinaria dell'immobile.

GRAVI MOTIVI: CARATTERISTICHE E PROVA

1. Definizione: I gravi motivi devono essere obiettivi, imprevedibili, sopravvenuti e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Non è sufficiente un disagio economico generico o una scelta arbitraria del conduttore. Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 14623/2017: Specifica che i gravi motivi devono essere documentati e comunicati al locatore in modo dettagliato.
2. Onere della Prova: a) Cassazione Civile, Sez. III, Sent. n. 6511/2023: L'onere della prova della sussistenza dei gravi motivi ricade sul conduttore, che deve dimostrare l'esistenza di circostanze; b) L'art. 3, comma 6, della Legge 431/1998 impone un preavviso di sei mesi, ma la Cassazione ha riconosciuto la possibilità di deroghe contrattuali; c) Cassazione Civile, Ord. n. 24176/2023: ha confermato la validità di accordi che riducano il termine di preavviso a meno di sei mesi, purchè siano stati esplicitamente accettati da entrambe le parti; d) Cassazione Civile, Sent. n. 12408/2016: ah ribadito che il termine di preavviso può essere ridotto solo se ciò non comporta uno squilibrio contrattuale eccessivo a danno del locatore.

I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

Nei contratti a canone concordato (3+2 e transitori), però, le deroghe sono più limitate. Gli Accordi Territoriali depositati presso i Comuni regolano la durata del preavviso, spesso confermando i sei mesi senza possibilità di riduzione. Gli accordi Territoriali di Roma, Milano, Firenze ad esempio prevedono il preavviso di sei mesi in linea con la normativa nazionale.

Pertanto in questa tipologia di contratto, la presenza di clausole difformi dagli Accordi Territoriali potrebbe rendere il contratto addirittura non attestabile, con conseguente perdita delle agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, IMU ridotta, ecc.), tuttavia ritengo possano intervenire i principi, ormai granitici, del favor conductoris, del sinallagma contrattuale e la specifica approvazione delle clausole, a maggior ragione se la redazione e stipula avviene con l'assistenza delle associazioni di categoria.

Gli Accordi Territoriali, stipulati tra le associazioni di categoria della proprietà e degli inquilini e depositati presso i Comuni, contengono modelli contrattuali vincolanti, in cui spesso il termine di preavviso di sei mesi non può essere ridotto liberamente dalle parti.

Cassazione Civile, Sent. n. 12408/2016: ha ribadito che qualsiasi modifica al preavviso deve rispettare le regole previste dagli Accordi Territoriali locali.

Cassazione Civile, Sent. n. 20916/2017: ha precisato che il contratto perde le agevolazioni fiscali se non rispetta fedelmente il testo dell'Accordo Territoriale, inclusi gli aspetti relativi al recesso.

RECESSO NEI CONTRATTI TRANSITORI (MASSIMO 18 MESI)

I contratti transitori seguono le stesse regole del 3+2, ma con un'ulteriore restrizione:

1. Il conduttore può recedere solo per gravi motivi e con preavviso di almeno sei mesi, salvo deroghe specifiche previste dagli Accordi Territoriali;

2. difficile inserire clausole di recesso libero, perché il contratto è già a durata breve (valutare caso per caso);

3. L'assenza di prova della transitorietà può comportare la trasformazione del contratto in un 4+4. Cassazione Civile, Sent. n. 7932/2021: ha chiarito che, nei contratti transitori, il recesso anticipato è ammesso solo se il conduttore dimostra oggettivamente l'esistenza di un grave motivo.

MAGGIORE RIGIDEZZA NEI CONTRATTI CONCORDATI

Il conduttore ha diritto a recedere per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi, anche nei contratti concordati. Il termine di preavviso può essere ridotto solo se previsto negli Accordi Territoriali del Comune di riferimento.

Il recesso libero non è normalmente ammesso, salvo specifiche deroghe locali. Ogni modifica contrattuale deve essere conforme al modello depositato, altrimenti si rischia la perdita delle agevolazioni fiscali.

CONCLUSIONE

Nella maggior parte dei Comuni, il termine di preavviso di sei mesi nei contratti concordati non è derogabile, a meno che l'Accordo Territoriale lo consenta espressamente. Tribunale di Bologna, Sent. n. 983/2023: ha confermato che un contratto non conforme all'Accordo Territoriale perde i benefici fiscali, con possibili conseguenze anche sulla sua validità.

La normativa italiana e la giurisprudenza di legittimità consolidano un quadro articolato sul recesso nei contratti di locazione. Seppur prevalga la regola dei sei mesi di preavviso e la necessità dei gravi motivi, le parti godono di ampia autonomia contrattuale per introdurre deroghe e clausole migliorative. Tuttavia, ogni accordo deve rispettare i principi di equità e buona fede, evitando clausole vessatorie o squilibri ingiustificati.

In tal senso, il Principio del Favor Conductoris nei Contratti di Locazione è un principio interpretativo che si applica ai contratti di locazione, specialmente in ambito abitativo, con lo scopo di tutelare la posizione del conduttore, spesso considerato la parte debole del rapporto contrattuale. Questo principio si manifesta attraverso norme imperative e giurisprudenza orientata a garantire una maggiore protezione al conduttore rispetto al locatore, come emerge dalla possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto in presenza di gravi motivi (art. 3, comma 6 Legge n. 431/1998). L'irrinunciabilità dei diritti del conduttore è garantita dall'art. 13, che prevede la nullità di clausole che limitino o escludano i diritti previsti dalla legge.

Lo stesso Codice Civile: Art. 1571 e ss.: Le disposizioni in materia di locazione sono improntate alla tutela dell'uso stabile del bene da parte del conduttore; Art. 1341 Cod. Civ. (Clausole vessatorie): le clausole di recesso unilaterale devono essere approvate specificamente per iscritto. Art. 1342 Cod. Civ. Nel contesto dei contratti di locazione a canone concordato, questo articolo è rilevante perché i contratti sono spesso basati su modelli standardizzati depositati dagli Accordi Territoriali presso i Comuni. Le parti possono prevedere clausole aggiuntive, ma esse non possono essere in contrasto con le disposizioni vincolanti degli

Da qui l'importanza dell'assistenza dell'UPPI e delle associazioni di categoria maggiormente rappresen-tative, che garantiscono supporto nella negoziazione delle clausole contrattuali, nella verifica della loro validità e nell'assistenza legale per prevenire contenziosi. Questo tipo di tutela è particolarmente rilevante per gli iscritti, assicurando maggiore sicurezza nelle locazioni segnatamente quelle a canone concordato e prevenendo eventuali controversie.

Articolo a cura di AVV. Pier Paolo Pucci