E’ possibile inserire nei contratti concordati una clausola che preveda il divieto di animali e/o il divieto di fumo?

1. Clausola relativa al divieto di fumo.

Normativa di riferimento

In Italia, la normativa sul fumo è principalmente orientata alla tutela della salute pubblica, vietando il fumo in luoghi pubblici chiusi e in spazi privati adibiti ad attività collettive. Si veda sul punto la Legge n. 3/2003 (Legge Sirchia), laddove all'art. 51 vieta il fumo nei luoghi pubblici chiusi e nei luoghi di lavoro.

È evidente che tale divieto si applica alle parti comuni di un condominio se accessibili al pubblico o adibite a luogo di lavoro (ad esem-pio, portinerie, ascensori, corridoi e sale riunioni condominiali) ma non alle aree private, come le singole abitazioni o i balconi privati.

Casistica giurisprudenziale

Dalle banche dati giuridiche consultate non sono emerse pronunce di merito o di legittimità specificatamente rivolte all'analisi della questione oggetto del quesito.

Conclusioni

L'autonomia contrattuale consente alle parti di determinare liberamente il contenuto dei contratti, purché non contrastino con norme imperative, l'ordine pubblico o il buon costume (art. 1322 c.c.). In questo contesto, sebbene l'inquilino abbia il diritto di godere dell'immobile (art. 1575 c.c.), ciò deve avvenire nei limiti imposti dal contratto e dalla legge.

Ne deriva che il locatore può imporre limitazioni all'uso dell'immobile, incluso il divieto di fumare, purché tale restrizione sia pattuita nel contratto e accettata dall'inquilino. Inoltre, ai sensi dell'art. 832 c.c., il proprietario ha il diritto di godere e disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo e può stabilire regole per tutelarlo, come il divieto di fumo, al fine di prevenire danni strutturali all'immobile. In caso di violazione, l'inquilino può essere soggetto a sanzioni contrattuali, quali la risoluzione del contratto o il risarcimento danni.

2. Clausola relativa al divieto di animali.

Normativa di riferimento

Data la delicatezza ed importanza del tema, occorre preliminarmente evidenziare il contesto socio-culturale nel quale viviamo nonché l'evoluzione normativa in tale ambito.

Difatti, seppur risulta innegabile che l'ordinamento italiano non riconosca all'animale la natura di soggetto di diritto, parificandolo in pratica ad una qualsiasi "res", è altrettanto innegabile che tale qualificazione contrasta ormai in modo lampante con la concezione che si è fatta spazio non solo all'interno del panorama sociale, poiché l'essere umano tende sempre più a considerare l'animale domestico quale parte integrante dalla famiglia, ma anche all'interno della legislazione comunitaria e nazionale.

Così, all'interno della Dichiarazione universale dei diritti dell'animale del 1978, si legge all'art. 1 "Tutti gli animali nascono uguali davanti alla vita e hanno gli stessi diritti all'esistenza" riconoscendo a questi, seppur implicitamente, uno status che necessariamente si differenzia da quello delle res, nonché proseguendo all'art. 6 che "ogni animale che l'uomo ha scelto per compagno ha diritto ad una durata della vita conforme alla sua naturale longevità".

Successivamente con la Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia del 13 novembre 1987, si è riconosciuta l'importanza degli animali da compagnia, come valore per le persone e la società, proprio per il contributo che essi forniscono alla qualità della vita umana. Si è introdotto così il concetto di "animale di affezione" riferito ad: "ogni animale tenuto o destinato ad essere tenuto dall'uomo, specialmente presso l'alloggio, per compagnia o diletto, senza fini produttivi o alimentari" (art. 1 Convenzione).

Ancora, il trattato sul funzionamento dell'Unione europea (TFUE), uno dei trattati fondamentali dell'Unione Europea, all'art 13, riconosce esplicitamente all'animale la qualifica di "essere senziente", e delle cui esigenze l'Unione e gli Stati membri devono necessariamente tener conto.

Se questo è il quadro delineato dalla normativa europea, anche nella legislazione nazionale italiana sono numerosi gli interventi dei quali si può fare menzione nel corso degli anni. Vedasi la L. n. 281/1991, in "materia di tutela degli animali d'affezione e lotta al randagismo", o la L. n. 189/2004 che introdotto nel codice penale il nuovo Titolo IX-bis in materia "dei delitti contro il sentimento degli animali", o ancora la legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012), che prevede all'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici", o infine la L. n. 221/2015, c.d. Legge sulla Green Economy, che ha modificato l'art. 514 c.p.c., prevedendo "la assoluta impignorabilità degli animali di affezione o da compagnia".

Da ultimo si veda la modifica più incisiva e di maggior impatto dal punto di vista normativo, cioè quella av-venuta con la legge costituzionale n. 1 del 11/02/2022 che ha modificato l'art. 9 delle Costituzione prevedendo espressamente, al terzo comma: "La legge dello Stato disciplina i modi e le forme di tutela degli animali.

Onesto è quindi il panorama normativo attuale, il quale, alla luce di una sempre maggiore consapevolezza dell'importanza degli animali domestici, sta cercando di adattarsi alle esigenze ed al comune sentiresociale rispetto a tale tematica.

Casistica giurisprudenziale

TRIBUNALE DI MONZA - sentenza n. 923 del 15 luglio 2020

La sentenza n. 923/2020 del Tribunale di Monza, emessa il 15 luglio 2020, affronta la responsabilità del conduttore per i danni causati all'immobile locato dal proprio animale domestico, in questo caso un gatto. Nella fattispecie, il locatore ha richiesto il risarcimento per danni al divano e ad altri elementi dell'arredamento, attribuiti ai graffi del gatto del conduttore. Il contratto di locazione prevedeva espressamente il divieto di tenere animali che potessero arrecare danni all'immobile Il Tribunale ha stabilito che il proprietario dell'animale è tenuto a risarcire i danni causati dal proprio animale, sia in via extracontrattuale che contrattuale, soprattutto quando il contratto di locazione impone un obbligo di diligente custodia del bene e vieta la presenza di animali potenzialmente dannosi.

CORTE APPELLO DI BOLOGNA - sentenza n. 766 del 17 aprile 2024

La Corte d'Appello di Bologna, con la sentenza n. 766 del 17 aprile 2024, ha stabilito l'illegittimità di una clausola contrattuale del regolamento condominiale che vietava la detenzione di animali domestici negli appartamenti. La Corte ha ritenuto che tale divieto contrasti con i principi europei e con la normativa ita-liana, riconoscendo al rapporto uomo- animale domestico un interesse giuridico di rilevanza costituzionale ai sensi dell'art. 2 della Costituzione.

I Giudici hanno osservato che, sebbene il regolamento condominiale avesse natura contrattuale e fosse stato trascritto, l'interesse del condominio a mantenere una clausola che vieta la detenzione di animali domestici non è meritevole di tutela. Tale clausola contrasta con i principi europei e con la normativa italiana, che riconoscono al rapporto uomo-animale domestico un interesse giuridico di rilevanza costituzionale ai sensi dell'art. 2 della Costituzione. Pertanto, la clausola è stata dichiarata nulla per contrarietà a norme imperative sopravvenute.

Interpretazione che sostiene la NULLITA' della clausola che imporrebbe il divieto di animali

Stante l'assenza di orientamenti giurisprudenziali sul tema, la valutazione circa la validità, o non, di clausole contrattuali limitative del diritto di detenere animali da compagnia inserite in un contratto di locazione, deve essere fatta attraverso le norme codicistiche e l'analisi dei principi generali del nostro ordinamento.

Al riguardo, ci si deve chiedere, in primo luogo, se partendo dal novellato art. 1138 c.c. ricorrano i presupposti per operare una cd. analogia legis, presupposti che, notoriamente, sono tres a) il caso in questione non deve essere previsto da alcuna norma; b) devono ravvisarsi somiglianze tra la fattispecie disciplinata dalla legge e quella non prevista; c) il rapporto di somiglianza deve concernere gli elementi della fattispecie nei quali si ravvisa la giustificazione della disciplina dettata dal legislatore (eadem ratio).

A prima vista, ostacoli al procedimento analogico potrebbero essere ravvisati sia nel fatto che secondo l'orientamento tradizionale ex art. 14 preleggi non sarebbe consentita l'interpretazione analogica delle norme proibitive, sia nella oggettiva circostanza che la limitazione imposta al proprietario e vietata dall'art. 1138 c.c. non potrebbe essere assimilata alla limitazione imposta a chi sia titolare di un mero diritto di godimento sull'abitazione.

Quanto al divieto d'interpretare analogicamente una norma proibitiva, si deve dubitare del fatto che esso abbia un effettivo fondamento normativo, Da un lato, 'unica limitazione alla possibilità d'analogia è prevista dall'art. 14 preleggi per il caso, ben diverso da quello in esame, delle norme penali (per le quali il divieto ha peraltro portata costituzionale ex art, 25 cost.), dall'altro, dal punto di vista sistematico, è da considerare che anche una proibizione possa essere espressione di un principio generale.

Tuttavia, è proprio partendo da quest'ultima considerazione, ovvero dall'affermazione della sussistenza nel nostro ordinamento di un principio generale, di cui lo stesso art. 1138 c.c. è una delle possibili espressio-ni, che emerge come la soluzione più adeguata al problema in oggetto debba discendere, più che da una controversa applicazione analogica della norma dettata in tema di rapporti condominiali, dalla diretta applicazione del principio generale.

Difatti, a ben vedere, si rileva come la ratio dell'art. 1138 c.c. non sia affatto incentrata sul diritto di proprietà sull'immobile, bensì sul diritto all'animale da affezione, diritto che rimane identico a prescindere dal titolo di godimento dell'appartamento.

Partendo quindi dalla sussistenza di un principio di diritto all'animale domestico, dato atto della grande forza del rapporto uomo-animale, al pari di un rapporto familiare o di intensa ed intima amicizia, ne discende la sua valenza costituzionale in quanto rapporto rientrante nell'alveo dell'art. 2 Costituzione e, tanto determinerebbe l'incomprimibilità di tale diritto ad opera del contratto di locazione e, quindi, la nullità delle clausole che vietino la detenzione di animali domestici, in diretta conseguenza dell'applicazione degli artt. 1322 (autonomia contrattuale) e dall'art 1418, co. 1, c.c.

Interpretazione che sostiene la validità della clausola che imporrebbe il divieto di animali

La Legge n. 220/2012, ha introdotto nell'ordinamento italiano una modifica all'art. 1138 c.c., stabilendo che il regolamento condominiale non può vietare ai condomini la detenzione di animali domestici. Tuttavia, questa norma si applica esclusivamente ai proprietari degli immobili e non agli inquilini, ossia a coloro che abitano l'appartamento in forza di un contratto di locazione.

Nel rapporto tra locatore e conduttore, il proprietario dell'immobile ha la facoltà di inserire nel contratto di locazione una clausola che vieta la presenza di animali domestici, in quanto nessuna disposizione normativa impedisce tale limitazione. La Legge n. 431/1998, che disciplina le locazioni abitative, stabilisce vincoli relativi alla durata del contratto e ad altri aspetti essenziali del rapporto locatizio, ma non impone restrizioni al proprietario in merito alle condizioni di utilizzo dell'immobile.

In virtù del principio di autonomia contrattuale, sancito dall'art. 1322 c.c., le parti sono libere di determinare il contenuto del contratto, purché questo rispetti le norme imperative dellordinamento. Lart. 1341 c.c. stabilisce inoltre che le clausole contrattuali predisposte da una delle parti sono vincolanti per l'altra, a condizione che siano state conosciute e accettate al momento della stipula. Di conseguenza, il divieto di detenere animali domestici è valido e opponibile all'inquilino, il quale, in caso di violazione, potrebbe essere considerato inadempiente, con il rischio di risoluzione del contratto e di conseguente obbligo di rilascio dell'immobile.

Conclusioni

L'art. 1138 c.c., modificato dalla Legge n. 220/2012, stabilisce che i regolamenti condominiali non possono vietare la detenzione di animali domestici ai proprietari degli immobili. Tuttavia, questo principio non si applica ai contratti di locazione, che rientrano nell'ambito dell'autonomia contrattuale tra locatore e inquilino.

Part. 1322 c.c. stabilisce che le parti possono liberamente determinare il contenuto di un contratto, purché questo non violi norme imperative. Questo significa che il locatore può legittimamente inserire nel contratto una clausola che vieta la detenzione di animali domestici, e tale clausola è considerata valida e vincolante se accettata dall'inquilino.

Sebbene alcune sentenze abbiano riconosciuto la crescente rilevanza del rapporto uomo- animale, soprattutto per la tutela degli animali d'affezione, tuttavia non esiste una norma costituzionale o imperativa che imponga al locatore di accettare animali in un immobile locato.

Stesso dicasi per la normativa sovranazionale (tra tutte vedasi la Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia (L. 201/2010), la quale riconosce il valore sociale degli animali ma non impone l'obbligo di permettere la loro detenzione in qualsiasi contesto.

Articolo a cura dell'Avvocato Dario Balsamo