È possibile porre a carico dell’inquilino il compenso dell’amministratore condominiale e/o l’assicurazione condominiale?

Con il termine "oneri accessori" al contratto di locazione, sono definite le spese condominiali afferenti all'immobile locato, che sia situato all'interno di un condominio.

L'art. 9 della 1. 392/78 disciplina quali siano gli oneri accessori da porsi a carico del conduttore, consentendo, già nell'incipit, la derogabilità per patto contrario, fatto espressamente salvo.

Va annotato, a proposito dell’eventuale pattuizione difforme, che essa è possibile esclusivamente in caso di locazione ad uso abitativo, rientrando, diversamente, nel favor conductoris, per non dover incorrere nella nullità comminata ai sensi dell'art. 79 1. 392/78 e dell'art. 13 1. 431/98. Nell'ambito dell'attribuzione al locatore di "altro vantaggio" in contrasto con le disposizioni normative, rientrano infatti, secondo univoca giurisprudenza di legittimità, oneri accessori ulteriori rispetto a quelli previsti dall'art. 9 sopra menzionato (cfr. Cass. civ. 12.10.1998 n. 10081).

Nell'elenco formulato all'interno della norma, non sono ricompresi né il compenso dell'amministratore, né gli oneri relativi all'assicurazione condominiale.

Ferma, quindi, la possibilità che tali oneri siano inclusi in un elenco più ampio formulato nell'ambito della stipula del contratto di locazione di immobile (ad uso abitativo), in deroga alla suindicata norma, deve indagarsi se, laddove non vi sia una espressa previsione, tali voci possano essere ricomprese, afferendo a quanto indicato dall'art. 9, tra gli oneri accessori da addebitare al conduttore.

Quanto al compenso per l'amministratore, una risalente pronuncia esclude che esso sia da ricomprendersi nelle spese a carico del conduttore, trattandosi di oneri che hanno origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni dell'edificio e nella necessità di assicurarne la destinazione ed il servizio, ricadendo pertanto sul proprietario locatore (Cass. civ. 20.4.1984 n. 2597 - in senso conforme Cass. civ. 3.6.1991 n. 6216).

Parimenti, le spese per l'assicurazione dello stabile, secondo risalente ma immutato orientamento della Suprema Corte, nonostante una certa giurisprudenza di merito ipotizzasse una divisione in parti uguali tra conduttore e locatore (Trib. Napoli 13.1.1984 n. 160), non sono da porsi a carico del conduttore (Cass. civ. 11.11.1988 n. 6088).

Articolo a cura dell’Avv. Lorenzo Cottignoli