È possibile stipulare un contratto 3+2 con una società come inquilino? E con un’ONLUS che si occupa di trovare alloggio per i propri assistiti?

La disciplina legislativa civilistica sulle locazioni abitative non detta una nozione precisa di tale fattispecie contrattuale, ma sin dalla previgente legge n. 392-1978 sul cd. equo canone e poi con l'attuale legge n. 431-1998 è quasi unanimemente ritenuto suo presupposto che il conduttore sia una persona fisica. In particolare, il soddisfacimento dell'esigenza abitativa primaria diretta del conduttore persona fisica è stato ritenuto essere la ratio giustificatrice dei contratti di locazione "ordinari", vale a dire i precedenti contratti ad equo canone, poi i cd. patti in deroga e quindi, dalla vigente l. n. 431-98, i contratti a canone libero (4+4) e le locazioni cd. a canone concordato (3+2). Vengono citati a sostegno di tale tesi alcuni aspetti della disciplina quali ad es. la successione di cui all'art. 6 l. n. 392-78 tuttora vigente, la sterilizzazione dell'inadempimento ex art. 55 l. cit. e l'espresso tenore letterale dell'art. 7 del modello di contratto agevolato allegato al D.M. sostanzialmente sancisce la possibilità che conduttore sia un ente locale, ma solo per soddisfare esigenze abitative dalle norme del codice civile. La giurisprudenza civile decisamente maggioritaria ritiene che il contratto ad uso foresteria non sia una locazione abitativa ex lege n. 431-1998, bensì che sia un contratto atipico disciplinato dal solo codice civile. Né sussiste nell'ordinamento una norma che espressamente estenda a Onlus o Cooperative la possibilità di stipulare quali conduttrici contratti di locazione abitativa ordinaria.

Sul fronte fiscale il panorama giurisprudenziale è differente: sia le Corti di merito sia la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395-2024, affermando l'applicabilità della cd. cedolare sulle locazioni abitative anche nell'ipotesi di conduttore impresa/società, presuppongono e riconoscono la validità di un contratto di locazione abitativo anche nel caso che conduttore contrattuale non sia una persona fisica direttamente utilizzatrice dell'abitazione bensi una società. La norma in tema di cd. cedolare secca espressamente la consente se conduttore è una cooperativa edilizia per la locazione o un ente senza scopo di lucro purché tali conduttori a loro volta sublochino l'unità immobiliare a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento Istat e (rectius "") la mettono a disposizione dei Comuni. Tale norma, anziché essere considerata un divieto di stipulare una locazione abitativa con una società come conduttrice, come la ritiene l'Agenzia delle Entrate, può vedersi finalizzata ad evitare la situazione distorsiva di un contratto di locazione principale in cedolare e di una sublocazione con possibilità di aggiornamento Istat ed a favore di chiunque.

Alla luce della complessiva disciplina ricavabile dallordinamento giuridico, in base al principio di sua unitarieta e coerenza ma sicuramente auspicando un intervento legislativo chiarificatore, sembra potersi rispondere in modo affermativo ai quesiti dal punto di vista giurisprudenziale civilistico, seppur con maggior prudenza in punto applicabilità della cedolare secca.

Articolo a cura dell'Avvocato Luigi Dessì