Facciata dell’edificio e lavori: serve l’autorizzazione del condominio, anche per interventi di ripristino

I condomini che intendano modificare la facciata di un edificio, o sanare lavori già eseguiti senza permesso, devono ottenere preventivamente il consenso dell’assemblea condominiale. Questo principio vale anche quando il singolo proprietario ritenga che le modifiche non abbiano alcun impatto estetico. Lo ha ribadito il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, con la sentenza n. 1162 del 17 febbraio 2026 (Sezione IV).

Il decoro architettonico della facciata è considerato un bene comune dell’intero fabbricato. Di conseguenza, qualsiasi intervento che alteri in modo sensibile l’aspetto esterno richiede il via libera dell’assemblea, a prescindere dal giudizio soggettivo sulla bellezza o meno del risultato finale.

Il caso affrontato dal Tar riguardava alcuni condomini che avevano fatto causa alla proprietaria di un appartamento. Quest’ultima aveva trasformato due finestre in porte d’accesso affacciate sulla strada pubblica. In precedenza, le era stata ritirata una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (Cila) per irregolarità. Successivamente, nel corso del contenzioso, il Comune le aveva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria per altri interventi, tra cui il cambio di destinazione d’uso del locale al piano terra (da residenziale a commerciale) e la modifica della facciata con l’eliminazione di due bocche di lupo.

La proprietaria sosteneva che si trattasse di lavori di ripristino, per i quali non sarebbe stato necessario il consenso condominiale. Il condominio, al contrario, contestava qualsiasi modifica della facciata. I giudici amministrativi hanno dato ragione al condominio, chiarendo un punto essenziale: anche quando si tratti di interventi di ripristino, il consenso dell’assemblea è comunque obbligatorio. Questo principio ha valenza generale e si applica persino quando l’interessato ritenga che le opere progettate non alterino l’estetica dell’edificio.

Il Tribunale ha inoltre sottolineato che il Comune, prima di rilasciare qualsiasi autorizzazione per lavori riguardanti parti comuni dell’edificio (che esulano dal normale utilizzo della cosa comune), ha il preciso dovere di verificare l’esistenza del consenso di tutti i condomini. Si tratta di un vero e proprio obbligo istruttorio, già affermato in precedenza dal Tar Napoli (Sezione IV, sentenza 1566/2011). In assenza di tale accertamento, il provvedimento comunale risulta viziato.

In conclusione, chi desidera modificare la facciata di un edificio condominiale, anche solo per sanare interventi già realizzati o per semplici aperture, deve prima ottenere l’approvazione dell’assemblea. Il Comune, a sua volta, non può concedere il permesso senza aver preventivamente accertato l’esistenza di questo consenso. Ignorare tale obbligo espone il privato a contestazioni legali e il provvedimento amministrativo a possibili annullamenti.