Impianti fotovoltaici condominiali: quando serve una delibera per disciplinare l’uso delle parti comuni

L’articolo 1122-bis del Codice civile prende in considerazione due situazioni in cui un singolo condomino può installare impianti sulle parti comuni: quelli destinati alla ricezione radiotelevisiva e alla fruizione di flussi informativi e quelli finalizzati alla produzione di energia da fonti rinnovabili. Quest’ultima fattispecie assume particolare rilievo alla luce delle attuali e future disposizioni in materia di efficienza energetica degli edifici.

Va innanzitutto ricordato che si tratta di un diritto che può essere esercitato senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea. Quest’ultima, però, può pronunciarsi qualora l’intervento comporti una modifica delle parti comuni. È inoltre ammesso l’accesso alle proprietà esclusive degli altri condomini, ma soltanto per attività di progettazione e realizzazione delle opere.

Le incertezze interpretative riguardano soprattutto i limiti che il singolo deve rispettare nell’utilizzo delle parti comuni, in particolare l’esigenza di garantire agli altri condomini un pari uso. Il nodo è capire quale superficie comune possa essere occupata. La questione è complicata dal fatto che, per ragioni tecniche, un impianto fotovoltaico realmente utile a una singola unità immobiliare deve rispettare dimensioni minime.

Un primo indirizzo, seguito da alcune pronunce di merito, applica un criterio proporzionale alla quota millesimale: ogni condomino può utilizzare una superficie corrispondente ai propri millesimi. Questo criterio è di semplice applicazione, ma può produrre esiti poco ragionevoli. In condomini composti da molte unità con quote millesimali ridotte, infatti, lo spazio disponibile per ciascuno potrebbe risultare insufficiente a installare l’impianto, vanificando lo scopo della norma, che è quello di agevolare la diffusione delle energie rinnovabili.

Un secondo orientamento muove dal principio secondo cui il pari uso non equivale necessariamente a un uso identico e simultaneo. In questa prospettiva, il limite va individuato in maniera flessibile, così da permettere l’installazione di più impianti senza vincolarsi al rigido criterio millesimale. Anche questa impostazione presenta profili critici, perché in concreto potrebbe determinare un sacrificio per alcuni condomini.

Una possibile soluzione consiste nell’adottare una delibera assembleare che, in via preventiva e generale, stabilisca un criterio regolamentare per l’uso delle parti comuni.