Inquadramento fiscale dei contratti di locazione concordati e delle attestazioni
MODALITA' DI TASSAZIONE:
Tassazione ordinaria con le aliquote Irpef
Tassazione con imposta sostitutiva - Cedolare Secca
I contratti di locazione a canone concordato sono caratterizzati da una durata più breve rispetto a quelli a canone libero, normalmente vengono stipulati per la durata di anni 3+2 anziché 4+4. Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta.
I canoni dei contratti a canone concordato possono essere tassati con le aliquote progressive degli scaglioni Irpef. La legge n. 207 del 2024 (legge di Bilancio) ha confermato la riduzione delle aliquote da 4 a 3 e saranno le seguenti:
- aliquota del 23% per i redditi fino a 28.000 euro
- aliquota del 35% per i redditi superiori a 28.000 euro e fino a 50.000 euro
- aliquota del 43% per i redditi che superano i 50.000 euro.
La base imponibile è costituita dal canone annuo, decurtata del 5% (come per i contratti a canone libero 4+4) e di un ulteriore abbattimento del 30%.
Oltre all'Irpef, questi redditi vanno assoggettati anche alle addizionali regionali e comunali.
Il reddito che ne deriva si va a sommare a eventuali altri redditi da lavoro dipendente, pensione, da lavoro autonomo, redditi d'impresa, redditi diversi per confluire nel rigo 11 del 730 e RN1 del modello Redditi PE, e determinare il reddito complessivo.
In sede di registrazione scontano l'imposta di registro e l'imposta di bollo, e ad ogni rinnovo andrà versata l'imposta di registro. In sede di risoluzione va versata l'imposta di € 67,00. Il canone può essere adeguato in base agli indici istat.
altra modalità di tassazione è quella che prevede l'applicazione della cedolare secca; regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili a uso abitativo e relative pertinenze, introdotto dallart. 3 del D.lgs n. 23/2011, effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di unattività d'impresa o professionale. La cedolare secca è una imposta sostitutiva dell'irpef, delle addizionali regionali e comunali, del imposta di bollo e di registro.
L'imposta è determinata con l'pplicazione di una aliquota ordinaria del 21%. La cedolare secca non si applica alle locazioni commerciali e ai soggetti passivi Iva.
L'art. 3, comma 2, quarto periodo del D.Igs 23/2011 prevede che per i contratti stipulati secondo le dispo sizioni di cui agli art. 2, comma 3 e 8, Legge 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. la cedolare secca è ridotta al 10%.
Tale aliquota si applica anche ai contratti relativi ad immobili ubicati nei comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28/05/2014. Per l'anno 2020 la riduzione ha riguardato solo i comuni con popolazione inferiore ai 10.000 abitanti.
L'opzione per la cedolare secca va esercitata in sede di registrazione del contratto e può riguardare, nel caso di più locatori, anche solo alcuni di essi.
Il canone di locazione rimane fisso per tutta la durata del contratto e non può subire gli aumenti Istat.
Ognuno dovrà fare dei calcoli di convenienza in base alla propria posizione reddituale, con particolare attenzione alle detrazioni fiscali (ad esempio quelle derivanti da ristrutturazioni, superbonus ecc.) in quanto il reddito tassato con la cedolare secca rimane separato da eventuali altri redditi; pertanto, non permette di recuperare oneri detraibili e/o deducibili. L'opzione o la revoca della cedolare secca possono essere scelte per ciascuna annualità.
I contratti di locazione a canone concordato consentono inoltre una riduzione Imu del 25%.
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, devono essere muniti dell'attestazione di rispondenza, che in fase di registrazione viene allegata insieme al modello RLI. Una copia del contratto deve essere inoltrata anche al Comune.
L'aliquota agevolata del 10% si può applicare anche ai contratti transitori e a quelli per studenti universitari, sempreché riguardino immobili ubicati in comuni ad alta tensione abitativa e comuni colpiti da calamità naturali.
Si riporta di seguito un esempio di tassazione di un canone annuo di € 4.800 nelle tre ipotesi:
- Tassazione ordinaria per contratto a canone libero: Base imponibile 95% = € 4.560 per aliquota23% = € 1.049
- Tassazione ordinaria per contratto a canone concordato: base imponibile 95% € 4.560 -30%= € 3.192 per aliquota 23% = € 734
- Cedolare secca per contratto a canone concordato: base imponibile 100% = € 4.800 per 10% = € 480
CONCLUSIONI
Per la scelta del tipo di contratto di locazione e del tipo di tassazione, è opportuno che il locatore faccia una analisi della propria situazione reddituale complessiva, la quale va monitorata di anno in anno qualora intervengano significativi cambiamenti.
Dott.ssa Giovanna Dal Moro