L’assemblea condominiale resta competente per gli interventi di messa in sicurezza

Quando un solaio interpiano contribuisce alla stabilità dell’edificio, assume la natura di parte comune anche se appartenente a un singolo.

Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 2032/2025 depositata il 27 novembre, ha affrontato un tema ricorrente nella gestione condominiale: l’assemblea può deliberare lavori di consolidamento che interessano elementi del fabbricato potenzialmente di proprietà esclusiva?Il caso riguardava in particolare i solai interpiano.

Il caso concreto

Alcuni condòmini avevano impugnato una delibera, sostenendo che la decisione assembleare incideva su parti del loro appartamento e, quindi, fosse nulla.Il Tribunale ha però respinto il ricorso, osservando che l’intervento deliberato non mirava a modificare proprietà individuali, bensì a realizzare opere di ristrutturazione su tutti i solai interpiano con lo scopo di garantire la stabilità dell’intero edificio.Tra l’altro, era intervenuta anche un’ordinanza del sindaco che imponeva lo sgombero e il ripristino delle condizioni di sicurezza.

In base a ciò, il giudice ha chiarito che il solaio andava considerato non come porzione esclusiva, ma come elemento strutturale interno dell’edificio, e dunque come parte comune per la funzione che svolge. Questo indipendentemente da come debbano poi essere ripartite le spese.

Le implicazioni della decisione

La sentenza offre spunti di riflessione su diversi aspetti rilevanti:

1. Conta la funzione del bene, non il tipo di intervento

L’articolo 1117 del Codice civile individua le parti comuni in base alla loro utilità e destinazione.In via generale, il solaio interpiano serve soltanto a separare due unità sovrapposte e sarebbe, quindi, di proprietà esclusiva.Tuttavia, quando nella concreta conformazione dell’edificio esso assume compiti strutturali, diventa automaticamente una parte comune.

In questo caso, la competenza decisionale spetta all’assemblea.

2. La ripartizione delle spese non determina la proprietà

L’articolo 1125 c.c. prevede che la manutenzione del solaio sia sostenuta per metà dai proprietari dei due piani che esso divide. Ciò presuppone che il solaio sia un bene di proprietà individuale, ma non può essere invocato per stabilirne la natura se questo elemento svolge funzioni strutturali.

3. Competenze e responsabilità

Se si riconosce che l’assemblea è competente a deliberare gli interventi sui solai aventi funzione portante, ne deriva che l’amministratore è responsabile in caso di inerzia: la mancata adozione delle misure necessarie potrebbe configurare responsabilità per omissione nella tutela della sicurezza dello stabile.