Lavori edilizi in condominio, sconto al 50% per chi ci abita | di Saverio Fossati
I chiarimenti delle Entrate sono un primo successo del buonsenso
A “soli” cinque mesi e mezzo dalla legge di Bilancio 2025 (207/2024) l’agenzia delle Entrate ha finalmente fornito i chiarimenti che il mondo immobiliare chiedeva sull’applicazione pratica della confusa disposizione.Dal 1° gennaio 2025 chi vuole beneficiare delle agevolazioni più diffuse sulle spese per i lavori di recupero edilizio al 50% (anziché al 36%) deve rispettare un doppio requisito: detenere un diritto reale sull’immobile ristrutturato, come la proprietà, e avere designato quell’immobile come abitazione principale, collocando lì la propria residenza. Stando, quindi, alla lettura della manovra, molti contribuenti che fino al 2024 le Entrate hanno considerato legittimati a ottenere gli sconti fiscali, dal 2025 potrebbero avere difficoltà. Vanno anche ricordati i limiti di reddito entro i quali si può usufruire della detrazione, sempre introdotti dalla legge di Bilancio 2025.
Uno dei dubbi principali riguardava però i lavori sulle parti comuni condominiali: chi ha la sua abitazione principale nell’edificio ha diritto alla detrazione del 50% o del 36% sulle spese deliberate in assemblea per i lavori di recupero edilizio? La legge, infatti, non dice nulla e sino al 31 dicembre 2024 il problema non esisteva, perché tutti, che abitassero o meno nel condominio, detraevano il 50 per cento. Il dubbio, però, aveva fermato molti lavori condominiali perché, in concreto, su 1.000 euro di spesa, la differenza tra i due trattamenti è di ben 140 euro. Ricordiamo, peraltro, che ai proprietari (o titolari di diritto reale) di abitazione principale spetta il 50 per cento per le spese sostenute nel 2025 e del 36 per cento per gli anni 2026 e 2027, per tutti gli altri casi la detrazione è del 36 per cento per le spese 2025 e del 30 per cento per gli anni 2026 e 2027.Le Entrate, con la circolare 8/E del 18 giugno 2025, hanno scelto la strada più ragionevole, riconoscendo il diritto alla detrazione del 50% ai condòmini che hanno la loro abitazione principale (attenzione: non la “prima casa”) nel condominio. Per gli amministratori condominiali non cambia nulla, dato che sono tenuti a comunicare ai condòmini la quota di spese detraibile e non l’importo della detrazione.I familiari conviventi, se sostengono le spese, posso applicare la detrazione minore, cioè (per il 2025) del 36 per cento.
L’Agenzia, tra l’altro, per individuare il concetto di abitazione principale “ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».
Le Entrate fanno anche due altre importanti precisazioni:1) La detrazione del 50% spetta anche sugli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze stesse.
2) Se la casa non è stata ancora adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la detrazione del 50% spetta ugualmente purché l’immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.
Nessuna pietà, invece, per chi ha stipulato un compromesso e, come spesso accade, viene immesso nel possesso in modo che possa far eseguire i lavori di ristrutturazione in attesa del rogito; il quesito era stato posto alle Entrate ma nella circolare 8/E/2025 non è stata data risposta, probabilmente perché la legge su questo è chiarissima: chi non è proprietario o titolare di diritto reale non ha diritto alla detrazione del 50 per cento e il compromesso non genera né la proprietà né un diritto reale ma solo un’obbligazione contrattuale alla compravendita.