L’indennità di sopraelevazione e l’ampliamento dei locali tecnici: le coordinate della Cassazione

L’istituto della sopraelevazione, disciplinato dall’art. 1127 del codice civile, riconosce al proprietario dell’ultimo piano o al titolare esclusivo del lastrico solare la facoltà di innalzare nuovi piani o fabbricati, a meno che non sia diversamente stabilito da uno specifico titolo. Tale prerogativa trova però un duplice limite: da un lato, il vincolo legato alla capacità statica del fabbricato; dall’altro, il divieto di compromettere il decoro architettonico dell’edificio o di ridurre in misura rilevante le condizioni di aerazione e illuminazione dei piani sottostanti, circostanze queste che legittimano l’opposizione degli altri comproprietari.

I criteri per determinare il compenso dovuto

Oltre all’obbligo di ricostruire la copertura del lastrico, garantendo agli altri condomini la fruizione dell’area secondo le modalità precedentemente consentite, chi esercita il diritto di sopraelevare è tenuto a riconoscere agli altri partecipanti al condominio un’indennità. L’importo di questa voce risarcitoria viene quantificato sul valore venale attuale dell’area che verrà occupata dalla nuova costruzione, suddiviso per il numero totale dei piani (incluso quello di nuova realizzazione), e successivamente decurtato della quota spettante al medesimo sopraelevante.

La trasformazione dei volumi tecnici rientra nella nozione di sopraelevazione

Un passaggio interpretativo di rilievo, sancito dalla Corte di cassazione (ordinanza n. 10366/2025), chiarisce che non è necessario procedere a un effettivo innalzamento verticale per integrare la fattispecie di cui all’art. 1127. La sopraelevazione si configura anche quando si interviene su locali tecnici già esistenti, ampliandone significativamente le superfici e le volumetrie, persino in assenza di una modifica dell’altezza complessiva del fabbricato. La ragione risiede nel fatto che il presupposto dell’indennizzo è l’incremento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, che deriva dall’accrescimento della porzione di proprietà esclusiva.

La funzione perequativa dell’indennizzo

Con l’ordinanza n. 13197/2025, la Suprema corte ha ribadito la natura compensativa dell’indennità. Attraverso la sopraelevazione, infatti, il proprietario dell’ultimo piano accresce la propria quota ideale sulle aree comuni (secondo il criterio di proporzionalità dettato dall’art. 1118, comma 1, c.c.), determinando un pregiudizio economico per gli altri condomini. Il legislatore ha quindi previsto un meccanismo di riequilibrio, parametrato al valore del suolo occupato, unica porzione comune suscettibile di autonoma valutazione patrimoniale.

La Corte ha inoltre escluso che un eventuale titolo attributivo della proprietà esclusiva sulla “colonna d’aria” possa fungere da esimente dal pagamento dell’indennizzo. Al massimo, un simile atto potrebbe valere come rinuncia (ex art. 1424 c.c.) al futuro compenso da parte degli attuali condomini; tuttavia, non avendo natura reale, tale rinuncia non risulta opponibile ai successivi aventi causa a titolo particolare, i quali rimangono legittimati a richiedere l’indennizzo.

Il discrimine tra diritto di sopraelevare e uso comune del lastrico

Un’ulteriore precisazione giunge dall’ordinanza n. 16394/2025, che pone in rilievo la differenza sostanziale tra il potere di sopraelevare ex art. 1127 e il regime di comunione sul lastrico solare disciplinato dall’art. 1102 c.c. Pur essendo titolare del primo, il sopraelevante rimane obbligato a ricostruire la copertura in modo da preservare il preesistente diritto degli altri condomini di accedervi e di utilizzarla per le esigenze connesse alla sua funzione strutturale e di servizio, garantendo così la coesistenza tra il nuovo manufatto e i diritti collettivi sulla superficie di copertura.