NUOVO TUIR 2027: LE NOVITÀ SU CEDOLARE SECCA, LOCAZIONI BREVI E INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Dal 1° gennaio 2027 entrerà ufficialmente in vigore il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), approvato con il Decreto legislativo n. 117del 19 giugno 2026 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026. Il provvedimento raccoglie in un'unica fonte normativa le disposizioni già contenute nel predecessore, approvato con il DPR n. 917/1986, insieme a norme finora disperse in altri corpi legislativi, attualizzando il testo dove necessario e introducendo disposizioni di coordinamento con le modifiche normative nel frattempo intervenute, senza alterarne la portata applicativa.

Nell'ambito di questo percorso di riordino, il nuovo TUIR ha incorporato e sistematizzato, negli articoli da 203 a 208, la disciplina fiscale relativa alla cedolare secca sugli affitti, alle locazioni brevi e agli adempimenti degli intermediari immobiliari, materie precedentemente disperse in provvedimenti separati.

La cedolare secca, già prevista dall'articolo 3 del Dlgs n. 23/2011, consente al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento su un immobile ad uso abitativo di optare per un'imposta sostitutiva nella misura del 21%, in luogo dell'IRPEF ordinaria e delle addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. L'aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato, per quelli stipulati nei comuni colpiti da calamità naturali nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e per quelli relativi a immobili situati nelle cosiddette "zone rosse" individuate ai sensi del Dl n. 189/2016. Il regime è invece escluso per le locazioni abitative effettuate nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni.

Per le locazioni brevi, ovvero i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, anche tramite portali telematici, l'articolo 207 introduce una disciplina specifica. L'aliquota cedolare è fissata al 21% per la prima unità immobiliare e al 26% per la seconda. A partire dal periodo d'imposta 2026, il regime agevolato è applicabile a un massimo di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta: dal terzo immobile in poi, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile, con conseguente tassazione come reddito d'impresa.

L'articolo 208 disciplina infine gli adempimenti dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici. Tali soggetti, indipendentemente dalla residenza fiscale in Italia, sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull'ammontare dei canoni al momento del pagamento al beneficiario, a trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo e a rispondere del pagamento dell'imposta di soggiorno quando intervengono nell'incasso dei corrispettivi.