PLUSVALENZA SU IMMOBILI CON SUPERBONUS: RILEVA LA DATA DI ACQUISTO DELLA PIENA PROPRIETÀ

Con la risposta n. 124/2026, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati dal Superbonus, l'eventuale plusvalenza non è imponibile quando il bene è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la vendita, e che la data di acquisto rilevante ai fini del calcolo di tale periodo è quella di acquisizione della piena proprietà, indipendentemente dalla successiva costituzione e estinzione di un diritto di usufrutto.

Il caso esaminato ha riguardato una proprietaria che ha acquistato dai genitori la piena proprietà di un immobile nel 2006, donando successivamente loro l'usufrutto vitalizio nel 2012 e mantenendo la nuda proprietà. Nel 2022 l'usufrutto si è estinto per rinuncia a titolo gratuito degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo alla nuda proprietaria, che intende ora vendere l'immobile. Il quesito riguardava se la data rilevante ai fini del decennio previsto dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR dovesse essere individuata nel 2006, anno dell'acquisto originario, oppure nel 2022, anno della consolidazione successiva alla rinuncia all'usufrutto.

L'Agenzia ha richiamato il principio già espresso con la risoluzione n. 218/2008, secondo cui, data la temporaneità dell'usufrutto, la sua estinzione comporta semplicemente la riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio del nudo proprietario, senza che si configuri un nuovo acquisto. Tale principio, originariamente riferito all'estinzione per morte dell'usufruttuario, è stato ritenuto applicabile anche al caso di rinuncia a titolo gratuito da parte dell'usufruttuario, trattandosi di un atto unilaterale non riconducibile a una negoziazione onerosa del nudo proprietario, diversamente da quanto chiarito con la risoluzione n. 188/2009 per l'ipotesi di riscatto a titolo oneroso dell'usufrutto, che configura invece un intento speculativo rilevante ai fini della diversa plusvalenza prevista dalla lettera b) del medesimo articolo 67.

Sulla base di tale ricostruzione, l'Agenzia ha confermato che la data di acquisto rilevante è quella del 2006, e che, qualora i genitori della proprietaria abbiano effettivamente risieduto nell'immobile nei periodi indicati, lo stesso può considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione. Ne consegue che, qualora la vendita si verifichi entro il 27 aprile 2027, l'eventuale plusvalenza non sarà imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR.