Pulizia delle parti comuni: come intervenire se la ditta non svolge bene il servizio

La manutenzione e la pulizia degli spazi condivisi di un condominio, come atri, scale, pianerottoli, ascensori, cortili e altri locali comuni, sono essenziali per garantire igiene, sicurezza e decoro dell’edificio. Di solito il condominio affida questo incarico a un’impresa specializzata, che opera seguendo un programma concordato.

Può però capitare che la ditta incaricata lavori in modo approssimativo o trascurato, causando insoddisfazione tra i condomini. In questi casi è utile sapere quali passi compiere per far valere i propri diritti e ottenere un servizio adeguato.

Il contratto è il primo riferimento

Prima di contestare qualsiasi cosa, occorre esaminare l’accordo stipulato tra condominio e impresa di pulizie. È questo documento a definire obblighi, modalità e tempi del servizio. In genere contiene:

·       le attività previste (per esempio lavaggio delle scale, pulizia degli ascensori, svuotamento dei cestini nelle aree comuni);

·       la frequenza degli interventi, settimanale o mensile;

·       quali ambienti sono interessati;

·       eventuali prestazioni straordinarie periodiche, come la pulizia del garage o del cortile;

·       il compenso stabilito e le modalità di pagamento.

Il contratto è quindi il metro per capire se l’impresa ha rispettato i suoi impegni o se ci sono state mancanze tali da giustificare una contestazione. È importante distinguere una semplice insoddisfazione soggettiva da una vera violazione degli obblighi contrattuali. Costituiscono inadempimento, ad esempio, la mancata esecuzione degli interventi concordati, una pulizia solo parziale, il mancato rispetto della frequenza prevista o disservizi che si ripetono nonostante le segnalazioni.

Se invece la ditta lavora regolarmente ma non soddisfa alcuni condomini, può essere necessaria una valutazione caso per caso per stabilire se esistano davvero i presupposti per contestare.

Il ruolo dell’amministratore

Quando emergono problemi con la ditta di pulizie, i condomini possono rivolgersi all’amministratore, che rappresenta il punto di contatto tra condominio e fornitori. La segnalazione può essere inviata via email o con una comunicazione scritta, spiegando con chiarezza il problema, da quanto tempo va avanti e quali interventi non vengono eseguiti correttamente.

Per rendere la segnalazione più efficace, è consigliabile indicare date e aree interessate e allegare fotografie che mostrino lo stato dei luoghi. Se il problema è avvertito da più condomini, si può inviare una segnalazione collettiva.

La contestazione formale

Ricevuta la segnalazione, l’amministratore deve contattare l’impresa e verificare quanto accaduto. Spesso basta un richiamo per risolvere la questione. Se però i problemi continuano, l’amministratore può inviare una contestazione formale, chiedendo all’impresa di rispettare gli obblighi previsti dal contratto.

Nella contestazione è utile indicare i servizi non svolti e i periodi in cui il lavoro non è stato eseguito adeguatamente, così da documentare l’inadempimento. Un aspetto che genera dubbi è il pagamento: il singolo condomino non può decidere autonomamente di trattenere la propria quota condominiale, perché le somme deliberate dall’assemblea devono essere versate.

Se viene accertato un inadempimento grave, il condominio può valutare, tramite l’amministratore, di chiedere una riduzione del compenso o di contestare il pagamento delle prestazioni non effettuate. Questa scelta va però ponderata con attenzione, perché una sospensione arbitraria dei pagamenti potrebbe esporre il condominio a iniziative legali dell’impresa o a richieste risarcitorie.

Quando il servizio resta inadeguato: si può cambiare ditta

Se le contestazioni non producono risultati e il servizio continua a essere insufficiente, il condominio può valutare la risoluzione del contratto e la sostituzione dell’impresa. Anche in questo caso occorre controllare le clausole contrattuali, come i termini di preavviso, le modalità di recesso e le eventuali penali. Poi l’assemblea può essere convocata per affidare l’incarico a una nuova ditta.

Consigli pratici

Uno degli errori più frequenti è limitarsi a segnalazioni verbali, senza prove dei disservizi. Per questo è utile fornire all’amministratore fotografie, filmati e dettagli precisi: questo materiale può essere decisivo se in futuro sarà necessario dimostrare l’inadempimento. Una documentazione completa può anche favorire una soluzione bonaria, evitando un contenzioso.

Infine, è opportuno prestare attenzione ai contratti con le imprese di pulizia: spesso sono generici e non specificano con chiarezza attività, frequenza, prodotti utilizzati e controlli periodici. La raccomandazione è quindi quella di stipulare accordi dettagliati, così da poter intervenire con rapidità in caso di inadempimento.