Sfratti e affitti brevi: verso nuove regole per il mercato delle locazioni

Nel corso del 2024 sono stati registrati 40.158 provvedimenti di sfratto, pari a circa 9,3 ogni mille famiglie in affitto. Le recenti proposte del Governo mirano a ridefinire le regole del settore attraverso due direttrici principali: l’inasprimento della tassazione sugli affitti brevi e la semplificazione delle procedure di sfratto.

Sfratti: i numeri e le novità legislative

I dati diffusi dal Ministero dell’Interno mostrano un aumento del 2% rispetto all’anno precedente. Nel 75% dei casi, la causa dello sfratto è la morosità dell’inquilino; nel restante quarto si tratta di mancata riconsegna dell’immobile dopo la scadenza del contratto o la disdetta del proprietario.

Nonostante il lieve incremento, il numero complessivo resta inferiore ai livelli pre-pandemici e molto al di sotto del picco del 2014, quando si superarono i 77mila provvedimenti. Le statistiche Istat indicano una media nazionale di 9,3 sfratti ogni mille famiglie in locazione, con forti variazioni territoriali: Pescara guida la classifica con 50,8 casi, seguita da Imperia (30,2) e Avellino (30). Tra le grandi città, Roma si distingue con 16,6 sfratti ogni mille famiglie, mentre Milano (5,5) e Bologna (5,9) restano ben al di sotto della media.

Uno dei principali nodi è rappresentato dalla fase esecutiva: negli ultimi vent’anni meno della metà degli sfratti emessi si è effettivamente tradotta nella liberazione dell’immobile. Per risolvere questo problema, due parlamentari di Fratelli d’Italia hanno presentato proposte di legge mirate a fissare tempi più certi per l’uscita del conduttore: l’AC 2611, depositata alla Camera da Alice Buonguerrieri, e l’AS 1610, presentata al Senato da Paolo Marcheschi. La prima sembra avere maggiori possibilità di avanzare, anche perché adotta un approccio considerato più equilibrato rispetto a quella che prevede l’istituzione di una nuova autorità di controllo.

Secondo Stefano Chiappelli, segretario generale del sindacato inquilini Sunia, «un’accelerazione indiscriminata degli sfratti rischia di peggiorare l’emergenza abitativa», considerando che oltre il 23% della popolazione è a rischio povertàe più di un milione di famiglie in povertà assoluta vive in affitto. Chiappelli sottolinea la necessità di sostenere economicamente le famiglie in difficoltà e di investire nel recupero del patrimonio pubblico inutilizzato.

Di opinione diversa Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, che chiede «interventi mirati per rendere più rapide le esecuzioni degli sfratti» e una maggiore collaborazione da parte di prefetti e sindaci. Tuttavia, anche Confedilizia riconosce l’importanza di garantire soluzioni abitative a chi ne ha bisogno, tramite edilizia pubblica e fondi di sostegno agli inquilini.

Affitti brevi: cedolare al 26% e timori del settore

L’altra misura in discussione riguarda la cedolare secca sugli affitti brevi, che il Disegno di Legge di Bilancio intende portare dal 21% al 26% per la prima casa destinata a locazioni turistiche gestite tramite intermediari. Il provvedimento, molto contestato da operatori e proprietari, ha trovato resistenze anche all’interno della maggioranza, in particolare da Forza Italia e Lega.

Il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha dichiarato che sarà il Parlamento a decidere la versione finale della norma, che arriverà al Senato nei prossimi giorni. L’aumento d’imposta dovrebbe generare circa 104 milioni di euro di gettito, da destinare ad altre coperture.

Resta però il dubbio che la misura riesca a incentivare il ritorno di questi immobili sul mercato delle locazioni a lungo termine. Molte abitazioni oggi usate per affitti brevi non sono adatte o convenienti per contratti di lunga durata, e la scelta di questa formula non dipende solo dal timore della morosità.

Il nodo abitativo e le proposte per ampliare l’offerta

Sul tema è intervenuto anche il presidente di Confindustria, Emanuele Orsini, che ha ribadito la necessità di un Piano Casa nazionale per contrastare la carenza di alloggi accessibili, in particolare per giovani e lavoratori. Orsini ha ricordato che gli affitti dovrebbero rappresentare non più del 25-30% dello stipendio, ma in città come Milano o Modena un appartamento di 60 metri quadrati può arrivare a oltre 1.100 euro al mese.

Confedilizia chiede da tempo di rendere più veloci gli sfratti e di favorire fiscalmente gli affitti a lungo termine, mentre i sindacati degli inquilini propongono di estendere la cedolare al 10% per i contratti a canone concordato in tutti i Comuni italiani.

In sintesi, mentre il Governo tenta di riequilibrare il mercato con misure fiscali e procedurali, il rischio è che senza un piano strutturale per la casa, pubblico e privato, il problema dell’accesso all’abitazione resti irrisolto.