Terrazza a livello: responsabilità e spese relative ad infiltrazioni e rischio crolli

Quando le infiltrazioni d’acqua degenerano in distacchi di intonaco e mettono in pericolo la stabilità di un edificio, il condomino danneggiato può rivolgersi al giudice con il ricorso cautelare previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile. Lo conferma l’ordinanza n. 981 del 14 luglio 2026 del Tribunale di Arezzo, che offre indicazioni utili su un tema delicato: stabilire chi debba rispondere dei danni quando la causa delle infiltrazioni sia un terrazzo a livello che svolge anche funzione di copertura dell’intero fabbricato.

Il caso: infiltrazioni dal terrazzo sovrastante

La vicenda riguarda un condominio di Cortona. Dal gennaio 2019 i proprietari di un appartamento al quarto piano hanno iniziato a subire infiltrazioni d’acqua dal soffitto del bagno e della veranda. L’origine è stata individuata nella terrazza a livello dell’unità sovrastante. Nonostante le segnalazioni all’Asl e le diffide formali, la situazione non si è sbloccata. I danneggiati hanno quindi avviato un accertamento tecnico preventivo ex articolo 696 del Codice di procedura civile.

La consulenza tecnica d’ufficio ha evidenziato che i problemi del bagno potevano essere in parte risolti, mentre la veranda continuava a subire infiltrazioni a causa della pavimentazione deteriorata del terrazzo e, soprattutto, dell’assenza di impermeabilizzazione nella soletta. Dopo anni di stallo, nel 2025 forti piogge hanno aggravato il quadro: si sono verificati distacchi di intonaco dal soffitto della veranda, con travi in ferro scoperte, arrugginite e degradate.

Il ricorso d’urgenza e l’eccezione sulla mancanza di urgenza

Di fronte al rischio concreto di crollo, i danneggiati hanno presentato ricorso ex articolo 700 c.p.c. I proprietari del terrazzo hanno eccepito che l’urgenza non potesse più sussistere, dal momento che la situazione era nota dal 2019 e il ricorrente aveva atteso anni prima di agire.

Il Tribunale di Arezzo ha respinto questa impostazione. Il semplice trascorrere del tempo, ha spiegato il giudice, non cancella il pericolo nel ritardo quando il degrado strutturale si è nel frattempo aggravato. Nel caso concreto, una seconda perizia ha dimostrato che l’ammaloramento del solaio era peggiorato rispetto agli accertamenti del 2020-2021, fino a configurare un pericolo di crollo imminente. Da qui la necessità di intervenire subito per mettere in sicurezza l’appartamento sottostante, i residenti e i terzi.

In caso di manutenzione carente o difetto costruttivo originario

Il punto centrale del provvedimento riguarda l’individuazione della causa delle infiltrazioni. I resistenti sostenevano che il danno derivasse dalla scarsa manutenzione ordinaria delle mattonelle del terrazzo da parte del proprietario esclusivo. La CTU ha però ribaltato questa tesi.

Secondo il consulente, se la guaina impermeabile sotto la pavimentazione è integra e correttamente posizionata, l’acqua che filtra dalle piastrelle danneggiate viene comunque intercettata e convogliata verso l’esterno, senza intaccare la struttura sottostante. Nel caso esaminato, invece, mancava proprio l’impermeabilizzazione della soletta: un difetto costruttivo originario, risalente all’epoca di costruzione del fabbricato, che compromette la funzione di copertura del terrazzo. Le infiltrazioni, quindi, non potevano essere imputate soltanto alla mancata manutenzione delle mattonelle, ma andavano ricondotte al difetto strutturale della copertura.

La doppia funzione della terrazza a livello

Chi deve pagare i lavori? Il Tribunale di Arezzo richiama la giurisprudenza della Cassazione (in particolare le sentenze n. 3239/2017 e n. 516/2022), secondo cui la terrazza a livello assolve una duplice funzione: da un lato garantisce il godimento esclusivo al proprietario o all’usuario; dall’altro funge da tetto e copertura per le unità immobiliari sottostanti.

Ne deriva che dei danni da omessa manutenzione rispondono sia il proprietario o usuario esclusivo, in qualità di custode ex articolo 2051 del Codice civile, sia il condominio, per gli obblighi di conservazione delle parti comuni previsti dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile. Le spese di riparazione o ricostruzione vanno ripartite secondo l’articolo 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo della terrazza, due terzi a carico dei condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, per i quali la terrazza svolge funzione di copertura.

La decisione del Tribunale

Alla luce delle risultanze tecniche, il Tribunale ha ordinato di avviare entro trenta giorni le opere di demolizione e ripristino secondo la soluzione indicata dalla CTU, disponendo il riparto delle spese come previsto dall’articolo 1126 c.c. Sono state inoltre imposte misure di sicurezza: il divieto di accesso alla terrazza e alla veranda mediante nastro segnaletico e la delimitazione dell’area condominiale esterna sottostante, esposta al rischio di caduta di oggetti.

La pronuncia conferma che, davanti a infiltrazioni gravi e a un pericolo per l’incolumità, non è sufficiente invocare il tempo trascorso per bloccare il ricorso d’urgenza. E soprattutto ricorda che la responsabilità non ricade automaticamente solo sul proprietario esclusivo del terrazzo: se il problema nasce da un difetto costruttivo della copertura, il costo dell’intervento va condiviso con il condominio secondo i criteri previsti dalla legge.